Grundsteuer Reform 2025:

Die Grundsteuer gibt es in Deutschland schon seit Langem: Zum ersten Mal wurde sie 1931 im Grundsteuergesetz bundeseinheitlich geregelt. Seitdem gehört sie zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Nun gibt es allerdings eine Neuauflage der Steuer: 

Die Grundsteuer Reform 2025 bringt große Veränderungen für Grundstücks- und  Immobilieneigentümer in Deutschland. Schließlich wird die Berechnung der Steuer auf Grundstücke und Immobilien komplett neu geregelt – und das hat direkte Folgen für deine Finanzen. In diesem Artikel erklären wir dir, was du zur neuen Grundsteuer in Deutschland wissen musst – einfach und verständlich.

Die neue Grundsteuer kurz zusammengefasst:

Die Neuberechnung der Grundsteuer wird durch das Finanzamt vorgenommen – viele Eigentümer müssen mit deutlich höheren Zahlungen rechnen.

In manchen Fällen kann sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid lohnen.

Alle Bundesländer bieten mittlerweile Informationsportale zur Grundsteuer an.

 Was ist die Grundsteuer und warum ist sie so wichtig?

Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Steuer, die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien zahlen müssen. Sie fällt für unbebaute und bebaute Grundstücke, die darauf stehenden Gebäude sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe an. Bist du Eigentümer, zahlst du die Steuer an deine Gemeinde.

Warum die Grundsteuer so eine große Rolle spielt? Ganz einfach: Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Mehr als 15 Milliarden Euro fließen durch sie jährlich in die kommunalen Haushalte – das macht sie zu einer der bedeutendsten kommunalen Einnahmequellen überhaupt, in vielen Regionen noch vor der Gewerbesteuer. Mit den Einnahmen werden unter anderem Schulen, Kitas, Schwimmbäder und Büchereien finanziert – ebenso wie Straßen, Radwege und Brücken. Kurz gesagt: Die Grundsteuer sichert große Teile der Infrastruktur, die du im Alltag nutzt.

Übrigens: Du bist Vermieter? Dann kannst du die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung rechtlich zulässig auf deine Mieter umlegen. Damit ist sie ein relevanter Bestandteil der Nebenkosten.

 Was ändert sich mit der Grundsteuer Reform 2025?

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer stützt sich auf sehr alte Grundstückswerte – in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964, in den neuen sogar auf Werte von 1935. Das führte zu einer erheblichen Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern mit vergleichbaren Immobilien. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Regelung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. So wurde eine grundlegende Reform der Grundsteuer erforderlich.

Um die Reform umsetzen zu können, mussten Eigentümer bereits bis Ende Januar 2023 bestimmte Angaben zu ihrer Immobilie beziehungsweise ihrem Grundstück ans Finanzamt melden – zum Beispiel Grundstücksgröße oder Nutzungsart. In Bayern hattest du sogar bis Ende April 2023 Zeit.

Insgesamt ging es um über 36 Millionen Immobilien und Grundstücke – und laut dpa haben etwa 94 Prozent ihre Erklärung auch rechtzeitig abgegeben. Aber: Mehr als eine Million der Erklärungen fehlen noch immer (Stand: Januar 2024).

Wichtig! Falls du deine Grundsteuererklärung noch nicht abgegeben hast, solltest du das dringend nachholen! Denn wer zu spät dran ist, muss mit einem Verspätungszuschlag oder sogar Geldstrafen von bis zu 25.000 Euro rechnen. Kommt auch nach einer Mahnung nichts von dir, darf das Finanzamt schätzen – und das fällt meist nicht zu deinen Gunsten aus.

 Grundsteuer 2025: Was auf Eigentümer jetzt zukommt

Ab dem 1. Januar 2025 gilt das neue Grundsteuermodell. Es soll eine gerechtere, aktuellere und transparentere Bewertung ermöglichen – gleichzeitig bleibt die Grundsteuer als Einnahmequelle für Städte und Gemeinden erhalten.

Die wichtigste Grundsteueränderung im Überblick:

Neubewertung aller Grundstücke: Für jedes Grundstück wird ein aktueller Wert ermittelt, basierend auf Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Immobilienart.

Einführung neuer Steuermesszahlen: Die Messzahlen wurden angepasst, um die neuen Werte steuerlich fair umzusetzen.

Individuelle Hebesätze der Gemeinden: Die Kommunen können weiterhin über den Hebesatz Einfluss auf die konkrete Steuerhöhe nehmen.

Ländermodelle: Einige Bundesländer (zum Beispiel Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) nutzen eigene Berechnungsmodelle, die vom Bundesmodell abweichen.

 Ist die Grundsteuer in allen Bundesländern gleich?

Grundsätzlich orientiert sich die neue Grundsteuer an einem bundesweit einheitlichen Modell, auf das sich das Bundesministerium der Finanzen und die meisten Bundesländer geeinigt haben. Es gibt aber eine Besonderheit: die sogenannte Öffnungsklausel. Diese erlaubt es den Ländern, eigene Grundsteuermodelle oder abweichende Regelungen einzuführen – und genau das haben einige auch getan.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle zur Bewertung von Grundvermögen beschlossen. Das Saarland und Sachsen wiederum nutzen abweichende Steuermesszahlen. Auch Berlin hat eine landeseigene Regelung.

Trotz dieser Unterschiede bleibt das Grundprinzip bestehen: Die Grundsteuer wird weiterhin von allen Eigentümern in Deutschland gezahlt – aber je nach Bundesland können die Details der Berechnung unterschiedlich ausfallen.

Übrigens: Bei der Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe orientieren sich alle Bundesländer – mit wenigen Ausnahmen – weiterhin am Bundesmodell.

 Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?

Prinzipiell erfolgt die Berechnung der neuen Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:

1. Schritt: Grundstückswert ermitteln

Zuerst wird der sogenannte Grundsteuerwert festgelegt. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle: der aktuelle Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße, die Grundstücksart, das Baujahr des Gebäudes sowie eine angenommene Nettokaltmiete. Letztere richtet sich nach der sogenannten Mietniveaustufe deiner Gemeinde – je höher diese Stufe, desto höher die angesetzte Miete. Die Einteilung basiert auf Daten des Statistischen Bundesamts. Die Bodenrichtwerte findest du in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder, zum Beispiel in NRW über BORIS NRW.

2. Schritt: Anwendung der Steuermesszahl

Der ermittelte Grundstückswert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Für Wohnimmobilien beträgt sie 0,031 Prozent, für Nichtwohnimmobilien 0,034 Prozent. Das ist deutlich weniger als früher (0,35 Prozent) und dient dazu, die höheren neuen Grundstückswerte auszugleichen. Wer im sozialen Wohnungsbau tätig ist oder genossenschaftlich vermietet, profitiert zusätzlich: Hier gibt es einen Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl.

3. Schritt: Hebesatz der Kommune anwenden

Zum Schluss wird der Betrag mit dem Hebesatz multipliziert, den deine Stadt oder Gemeinde individuell festlegt. Dieser Hebesatz entscheidet maßgeblich über die Höhe deiner Grundsteuer.

Die allgemeine Berechnungsformel lautet (vereinfacht):

Grundstückswert × Steuermesszahl × Hebesatz der Kommune

Beispielrechnung (vereinfacht)

Grundstückswert: 350.000 Euro

Steuermesszahl: 0,031 %

Hebesatz: 400 Prozent = jährliche Grundsteuer von etwa 434 Euro

Die genauen Werte können je nach Bundesland und Gemeinde stark variieren! Im Folgenden wollen wir die Berechnung der Grundsteuer nicht nur vereinfacht, sondern im Detail ansehen. 

 Drei Modelle – drei Wege zur neuen Grundsteuer

Die Bundesländer haben sich bei der Grundsteuerreform nicht alle für denselben Weg entschieden. Je nachdem, wo deine Immobilie liegt, gelten unterschiedliche Berechnungsdetails – und das wirkt sich auch darauf aus, welche Daten du bei der Erklärung angeben musst. Grundsätzlich gibt es drei Modelle:

 1. Bodenwertmodell (zum Beispiel Baden-Württemberg)

In Baden-Württemberg ist die neue Grundsteuer besonders einfach geregelt. Hier zählt nur der Bodenwert – das heißt: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Die Größe und der Wert des Gebäudes auf dem Grundstück spielen keine Rolle.

Erforderliche Angaben:

Grundbuchdaten

Art der Nutzung

Bodenrichtwert

Aktenzeichen des Einheitswertes

Grundstücksfläche

 2. Flächenmodell (zum Beispiel Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg)

Diese Bundesländer nutzen ein flächenbasiertes Modell, das die Größe des Grundstücks und der Wohnflächen berücksichtigt – unabhängig vom tatsächlichen Wert der Immobilie. Hamburg bezieht zusätzlich die Wohnlage ein.

Erforderliche Angaben:

Grundbuchdaten

Art der Nutzung

Aktenzeichen des Einheitswertes

Wohnfläche

Grundstücksfläche

 3. Bundesmodell (zum Beispiel NRW, Berlin, Sachsen)

In elf Bundesländern kommt das Bundesmodell zum Einsatz. Es ist am aufwendigsten, berücksichtigt dafür aber viele wertrelevante Faktoren. Hier wird sowohl der Boden- als auch der Gebäudewert möglichst genau abgebildet.

Erforderliche Angaben:

Grundbuchdaten

Art der Nutzung

Bodenrichtwert

Aktenzeichen des Einheitswertes

Wohnfläche

Art der Immobilie

Anzahl und Größe der Wohnungen

Zahl der Garagen und Stellplätze

Baujahr des Gebäudes

Grundstücksfläche

 Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?

Du hast dein Haus oder deine Wohnung erst 2024 gekauft und fragst dich, ob du trotzdem eine Grundsteuererklärung abgeben musst? Die Antwort lautet: Ja, in den meisten Fällen bist du in der Pflicht.

Entscheidend ist, wer am sogenannten Stichtag – also dem 1. Januar 2022 – als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Aber: Wenn der vorherige Eigentümer seiner Pflicht nicht nachgekommen ist oder das Finanzamt dich als aktuellen Eigentümer anschreibt, kann es sein, dass du die Erklärung trotzdem abgeben musst.

Tipp: Klär frühzeitig mit dem Verkäufer oder deinem Steuerberater, ob eine Erklärung bereits eingereicht wurde. So vermeidest du doppelte Arbeit oder unnötigen Ärger mit dem Finanzamt.

 Hilfe bei der Grundsteuer-Erklärung

Du fühlst dich von der Grundsteuer-Erklärung überfordert? Kein Wunder – die neuen Regelungen sind komplex und die ELSTER-Plattform nicht gerade selbsterklärend. Aber keine Sorge, du hast mehrere Möglichkeiten, dir die Arbeit zu erleichtern:

Steuer-Apps nutzen

Es gibt verschiedene digitale Helfer, die dich Schritt für Schritt durch die Grundsteuer-Erklärung führen. Besonders beliebt sind:

WISO Grundsteuer

Smartsteuer

GrundsteuerErklärung für Privateigentum (Buhl)

Diese Tools sind leicht verständlich aufgebaut und ermöglichen dir eine schnelle, rechtssichere Übermittlung deiner Daten ans Finanzamt – oft sogar mit Plausibilitätscheck und Tipps zu häufigen Fehlerquellen.

Professionelle Unterstützung einholen

Gerade bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater oder eine Haus und Grund-Beratungsstelle. Das ist zwar mit Kosten verbunden, kann dir aber viel Zeit, Nerven – und im Zweifel auch bares Geld sparen.

Unser Tipp: Manche Bundesländer bieten ergänzend eigene Erklärvideos oder Ausfüllhilfen an. Ein Blick auf die offizielle Seite www.grundsteuerreform.de lohnt sich immer!

 Deine To-dos als Eigentümer

Grundsteuerbescheid prüfen Sobald du deinen neuen Grundsteuerbescheid bekommst, heißt es: genau hinschauen! Prüfe, ob alle Angaben stimmen – insbesondere der Grundstückswert, die Größe, die Nutzungsart und gegebenenfalls die Gebäudeangaben. Schon kleine Fehler können zu einer zu höheren Steuer führen. Hast du Zweifel an der Berechnung, solltest du dir die zugrunde gelegten Daten im Detail anschauen oder fachlichen Rat einholen.

Fristen beachten Wenn dir etwas im Bescheid nicht korrekt erscheint, musst du schnell handeln. Du hast genau einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen – gerechnet ab dem Tag, an dem dir der Bescheid zugeht. Wer diese Frist verpasst, kann gegen den Bescheid in der Regel nichts mehr unternehmen. Ein kurzer Eintrag im Kalender oder eine Erinnerung im Handy hilft, nichts zu verpassen.

Wann sich ein Einspruch lohnen kann:

Der Bodenrichtwert erscheint dir deutlich zu hoch – vergleiche ihn mit öffentlich einsehbaren Werten (z. B. über BORIS).

Die Gebäudenutzung wurde falsch angegeben (zum Beispiel als gewerblich statt privat).

Flächenangaben wie Wohnfläche oder Grundstücksgröße sind nicht korrekt übernommen worden.

Der Mietwert scheint unrealistisch hoch – du kannst mit Vergleichsmieten aus deiner Gemeinde argumentieren.

Es liegt ein offensichtlicher Rechenfehler im Bescheid vor.

Im Zweifel lohnt es sich, fachlichen Rat einzuholen – zum Beispiel von einem Steuerberater oder einer Beratungsstelle für Eigentümer.

Dokumente gut aufbewahren Dein Grundsteuerbescheid ist nicht nur für dieses Jahr wichtig – er bildet die Basis für die künftige Berechnung der Steuer. Hebe ihn also zusammen mit allen Unterlagen zur Erklärung (z. B. ELSTER-Daten, Eingabebestätigungen, Schriftwechsel mit dem Finanzamt) gut auf. Das zahlt sich spätestens beim nächsten Steuerbescheid oder bei einem Verkauf deiner Immobilie aus.

 Das kannst du aus diesem Artikel zur neuen Grundsteuer mitnehmen

Die neue Grundsteuer sorgt für mehr Gerechtigkeit – kann aber auch höhere Kosten bedeuten. Wenn du jetzt deinen Bescheid prüfst und Einspruch bei Fehlern einlegst, sparst du bares Geld.