Baufinanzierung: Das Traumhaus ist nah

Eine Baufinanzierung abzuschließen, ist ein großer Schritt im Leben. Was Du beachten musst und welche Rolle Deine Bonität spielt, erfährst Du von bonify

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Elisa Thiem

22. März 2019

Wer sich den Traum einer eigenen Immobilie erfüllen möchte, kommt in den meisten Fällen um eine Baufinanzierung nicht herum. Entscheidend sind dabei nicht nur Faktoren wie Einkommen, Eigenkapital und dergleichen, sondern auch Deine Bonität. Je besser die Bank Deine Kreditwürdigkeit bewertet, desto bessere Konditionen erhältst Du auch für Deinen Immobilienkredit. Die Bonität also schon im Voraus zu überwachen, ist wichtig und nützlich für künftige Kredite jeder Art.

Unser Artikel verschafft Dir Einblick in den Ablauf einer Baufinanzierung, deren Möglichkeiten und Alternativen. Hier kannst Du lesen, welche typischen Fehler Du vermeiden solltest und wie bonify Dir bei Deiner Immobilienfinanzierung hilft.

Vor der Baufinanzierung

Ein wichtiger Bestandteil ist die Planung und zwar im Hinblick auf Deinen aktuellen und auch zukünftigen finanziellen Stand. Das Stichwort hierbei ist Langfristigkeit. Sei absolut ehrlich und realistisch, was Deine Finanzlage betrifft. Haargenau kann niemand vorausplanen und so sollten eventuelle Risiken oder Ausfälle immer im Hinterkopf behalten werden.

Einen detaillierten Haushaltsplan aufzustellen, ist das A und O.

Hier sollten Einnahmen und Ausgaben, laufende Kosten sowie möglich anfallende, unerwartete Kosten aufgelistet werden. Für die Banken spielt auch die Berufssicherheit eine Rolle. Kreditantragssteller mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis haben eine bessere Chance.

Ein durchdachtes Konzept ist also mindestens genauso wichtig wie niedrige Zinsen, da es sich bei einer Baufinanzierung um eine längerfristige, finanzielle Entscheidung handelt, mit der man manchmal über Jahrzehnte leben muss.

Gründliches Vergleichen stellt die Weichen

Hole Dir unbedingt mehrere Angebote ein und vergleiche sie intensiv. Lasse die Anbieter ruhig wissen, dass Du Konkurrenzangebote besitzt, um so die bestmöglichen Konditionen zu verhandeln. Weiter unten in diesem Text findest Du unseren Baufinanzierungs-Vergleichsrechner. Mit diesem kannst Du verschiedene Baufinanzierungen beziehungsweise Kreditszenarien kostenfrei online durchspielen und erhältst eine erste Orientierungshilfe.

Die tatsächliche Baufinanzierung

Wie berechne ich die monatliche Kreditrate?

Wer noch zur Miete wohnt, richtet sich am besten nach der aktuellen Kaltmiete. Diese fällt in der eigenen Immobilie natürlich weg, Nebenkosten wie Heizung und Strom bleiben allerdings bestehen, während Grundsteuer, Müllabfuhr und dergleichen noch neu hinzukommen. Nicht zuletzt müssen Rücklagen geschaffen werden, auf die im Falle von nötigen Instandhaltungsmaßnahmen zurückgegriffen werden können.

Welche Darlehenssumme für die Baufinanzierung?

Die tatsächliche Summe ist auch von der erwünschten Laufzeit abhängig. Viele machen es sich zum Ziel, die Baufinanzierung bis zum Rentenalter abgeschlossen zu haben, um so im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen. Dies birgt einen gewissen Zeitdruck. Welche Ratenhöhe zu welcher Laufzeit passt, kann online mit Kreditrechnern einfach und schnell ermittelt werden.

Neben der gewünschten Kreditsumme wird auch das Eigenkapital einbezogen. Mit beiden Komponenten wird im Endeffekt die Traumimmobilie plus anfallende Nebenkosten bezahlt.

Das Eigenkapital besteht aus allen Guthaben Deiner Spar- und Girokonten, Lebensversicherungen, Depots und Bausparverträgen. Es bietet sich an Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und anfallende Provisionen aus dem Eigenkapital zu zahlen. Wer dies leisten kann, findet in der Regel leichter einen Kreditgeber. Pauschal kann man sagen, dass sich die Nebenkosten auf circa 5 – 15 Prozent bei einem Immobilienkauf belaufen.

Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen gehört zu den gängigsten Baufinanzierungsmodellen.

Hier wird eine vorher vereinbarte Monatsrate regelmäßig abgezahlt. Diese teilt sich in Tilgungs- und Zinszahlungauf. Während zu Beginn der Teil der Rate eher in die Zinszahlung fließt, kehrt sich das im Laufe des Kredites immer weiter um.

Das bedeutet, im Laufe der Zeit geht von der Rate prozentual mehr in die Tilgung (also Rückzahlung) ein.

Die monatliche Rate bleibt bei einem Annuitätendarlehen immer gleich. Im Moment befinden wir uns noch in einer Niedrigzinsphase, das bedeutet man sollte sich gerade noch über lange Zinsbindungen informieren.

Man sollte auch darauf achten, dass Sondertilgungen möglich sind. In diesem Falle kannst Du, sobald es der Fall ist, größere Summen auf einmal zurückzahlen und somit Deine Darlehensschuld und die Laufzeit reduzieren und sparst nebenbei noch unnötige Zinskosten.

Ein Annuitätendarlehen ist in den meisten Fällen die günstigste und sicherste Form der Baufinanzierung. Am wichtigsten ist, in Zeiten von niedrigen Zinsen eine möglichst langfristige Zinsbindung zu vereinbaren und auf Sondertilgungen zu bestehen.

Sofortfinanzierung mit Bausparvertrag / Bauspardarlehen

Die Bausparfinanzierung ist eine Mischung aus einem Immobiliendarlehen und einem Bausparvertrag.

Diese Alternative bietet sich für alle an, die bereits eine Immobilie gefunden haben und diese nun finanziert werden soll.

Dazu wird ein Darlehen für die Bausumme aufgenommen, das nicht getilgt, sondern am Ende mitsamt der Zinsen zurückgezahlt wird. Mit dem Bausparvertrag wird zusätzlich monatlich gespart und so kann man am Ende der Laufzeit mithilfe des Bausparvertrags das Darlehen direkt und auf einmal tilgen. (Wenn alles nach Plan verläuft.)

Ein Vorteil dieser Baufinanzierung: Die Zinsen sind konstant festgelegt.

Wo ist der Haken? Man kommt leicht in Versuchung, die niedrigen Zinsen attraktiv zu finden, und vergisst dabei den kombinierten Zinssatz. Zu beachten, ist der Gesamteffektivzins, der sich aus den Darlehenszinsen und den Guthabenszinsen addiert.

Arbeitgeberdarlehen

Immobilienkredite ohne Zinsen?

Diese günstige Variante bieten einige Unternehmen ihren Mitarbeitern an.

Neben Zinsfreiheit gehören manchmal weitere Vorteile wie weniger Sicherheiten oder die Möglichkeit von tilgungs- und ratenfreien Pausen zu einem solchen Arbeitgeberdarlehen.

Der Nachteil bei diesem Modell ist vor allem die enge Bindung zum Arbeitgeber und ein „soziales Risiko“, falls es wider Erwarten zur Zahlungsunfähigkeit kommen sollte.

In solch einem Fall darf der Arbeitgeber, da er als Gläubiger fungiert, einen Teil des Lohns pfänden oder einen Gerichtsvollzieher einschalten. Wenn der Arbeitgeber im Grundbuch eingetragen ist, kann er im Extremfall sogar die Zwangsversteigerung des Hauses einfordern. Solche Situationen belasten natürlich das Arbeitsverhältnis und sind äußerst unangenehm.

Fremdwährungskredit

Vor einigen Jahren wurden Fremdwährungskredite als Art der Baufinanzierung beliebt, da diese Niedrigzinsen und Gewinne durch Kursschwankungen versprachen.

Heutzutage bieten Fremdwährungskredite keinen Zinsvorteil mehr.

Wer risikofreudig ist und gern spekuliert, kann allerdings immer noch auf Währungsschwankungen hoffen – muss allerdings auch mit Verlusten rechnen, wenn die Währung aufwertet.

Diese Kreditart wird in der Regel nicht während der Laufzeit getilgt, sondern am Fälligkeitstag in der fremden Währung ausgezahlt. Hierzu werden dann meistens Lebensversicherungen oder Aktienfonds genutzt, die als sogenannte Tilgungsträger bezeichnet werden. Auch das birgt allerdings ein Risiko, schließlich kann man sich mit Aktien verspekulieren.

Diese Art der Baufinanzierung ist wirklich nur leidenschaftlichen Zockern anzuraten. Die Zinseinsparungen lohnen sich bei einem Fremdwährungskredit nicht mehr und das Risiko Geld zu verlieren, ist sehr hoch.

Baufinanzierung mit Aktien

Eine weitere Möglichkeit der Baufinanzierung ist ein Aktiensparplan.

Hier soll das angesparte Aktienvermögen am Ende auf einmal die Baufinanzierung komplett tilgen.

Es wird also ein tilgungsfreies Darlehen vereinbart, für das während der Laufzeit Zinsen fällig werden. Nebenbei laufen die Aktien, die im besten Falle Gewinne einbringen, damit das Darlehen dann am Ende auf einmal ausgelöst werden kann.

Wie bei allen Aktiengeschäften birgt eine solche Finanzierung Chancen aber auch hohe Risiken.

Es eignet sich also nur für Kreditnehmer mit hohen finanziellen Reserven, Erfahrung und enormer Risikobereitschaft.

Diese Fakten sehen Banken gern: