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Der Baukredit

Mit dem Baukredit kannst Du Dein Eigenheim finanzieren. Für die Bewilligung ist unter anderem Deine Bonität wichtig.

text von

Elisa Thiem

5. Dezember 2018

Ein Baukredit, teilweise auch Baufinanzierung genannt, ist ein über einen längeren Zeitraum laufendes Darlehen, mit dem Zweck zum Erwerb, zur Errichtung oder Sanierung einer Immobilie oder einer Umschuldung. Für einen Baukredit ist in den meisten Fällen Eigenkapital notwendig, welches zumindest die Nebenkosten des Hausbaus abdeckt. Baukredite ohne Eigenkapital sind ebenfalls möglich, aber bedeutend teurer.

Baukredite werden bei der Bank durch ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht (Grundschuld oder manchmal auch mit einer Hypothek) besichert. Dies ist eine Sicherheitsmaßnahme, die die Bank im Falle einer langfristigen Tilgungsunfähigkeit dazu berechtigt, die Immobilie zu verpfänden. Da die Bank sich auf diese Weise eine hohe Besicherung gewährt, ist das Kreditrisiko recht niedrig, was wiederum in günstigen Zinsen resultiert. Daher ist der Baukredit zweckgebunden.

Im Grunde gibt es keine maximale Darlehenssumme. Die Kredithöhe richtet sich vielmehr nach dem individuellen Vermögens- und Einkommensverhältnissen des Kreditnehmers sowie dem Wert der Immobilie.

 Baukredit und Eigenkapital

Wie bereits erwähnt, ist ein gewisses Eigenkapital für einen Baukredit wichtig. Alle, die ein Eigenkapital von ungefähr 20 % aufbringen können, liegen klar im Vorteil, schließlich kann mehr Eigenkapital geringere Zinsen bedeuten. Einen Baukredit ohne Eigenkapital abzuschließen, ist möglich, fällt allerdings wesentlich teurer aus. Da anfallende Nebenkosten nicht in der Finanzierung abgedeckt werden, sollten zumindest diese aus eigener Tasche gezahlt werden. Die anfallenden Nebenkosten für einen Immobilienkauf variieren von Bundesland zu Bundesland. Zu zahlende Faktoren könnten unter anderem sein:

 Nebenkosten Immobilienbau

Grunderwerbsteuer 3,5 – 6,5% vom Kaufpreis

Maklergebühren (falls eine Vermittlung erfolgte) 3 – 6% plus Mehrwertsteuer

Notar- und Grundbuchkosten  circa 2%

Kosten für Baugenehmigung  0,2% der Bausumme (variiert)

Erschließungskosten (Anschluss an Versorgungs- und Entsorgungsnetze = Strom, Gas, Wasser, Kanalisation) 30-85 EUR pro Quadratmeter (variiert)

Baustrom, -wasser und -entsorgung 500-2.000 EUR (variiert)

Bauherrenhaftpflicht einmal zu zahlen, circa 100 EUR

Bauwesenversicherung einmal zu zahlen,  300-900 EUR

 Nebenkosten Immobilienkauf

 Grunderwerbsteuer 3,5 – 6,5% vom Kaufpreis

Maklergebühren (falls eine Vermittlung erfolgte) 3 – 6% plus Mehrwertsteuer

Notar- und Grundbuchkosten  circa 2% des Kaufpreises

Ebenfalls nicht zu vergessen, sind anfallende Kosten, die auftreten, wenn der Bau oder Kauf abgeschlossen ist und zuzüglich zur monatlichen Rate anfallen.

Dazu könnten beispielsweise gehören:

Grundsteuer

Wasserversorgung plus Abwasser und Niederschlagswasser

Heizkosten plus Betriebsstrom für Heizanlage und Kosten für Reinigung und Wartung

Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Außenbeleuchtung

Schornsteinfeger

Versicherung für die Immobilie plus Privat-Haftpflichtversicherung

Kosten für Fernsehempfang und weitere Nebenkosten für das Wohlfühlwohngefühl

Weiterhin muss an etwaige Reparatur- oder Sanierungsvorhaben gedacht werden, die anfallen könnten, während der Kredit noch läuft.

Hierfür lautet die Faustregel:

 1)

Spare bei einem Neubau pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat mindestens 0,50 EUR.Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern sind das 720 EUR Rücklagen pro Jahr.

 2)

Bei einem älteren Eigenheim sollte mehr zurückgelegt werden, da anfallende Reparaturen wahrscheinlicher sind. In diesem Fall solltest Du pro Monat und Quadratmeter circa einen Euro zurücklegen. Passe diesen Betrag am besten auch an die Qualität der Bausubstanz und an technische Anlagen an – je älter oder in schlechterem Zustand, desto höhere Rücklagen sind erforderlich.Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern sind 1.440 EUR Rücklagen pro Jahr erforderlich.

 Baukredit Zinsen

Die Zinsen eines Baukredites sind zwar durch die Zweckgebundenheit recht günstig, hängen aber dennoch von der individuellen Bonität ab. Der Anteil des Eigenkapitals kann sich ebenfalls auf die Zinshöhe auswirken.

 Baukredit Finanzierungsmodelle

Annuitätendarlehen

Die häufigste Form der Finanzierung eines Baukredites ist das Annuitätendarlehen. Bei einem solchen Darlehen werden monatlich feste Raten vereinbart, die sich aus einem Anteil aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen. Das Besondere hierbei ist, dass sich der Zinsanteil mit jeder Zahlung verringert und der der Tilgung steigt.

Praktisch für: Jeden, der sich eine feste Zinsbindung wünscht und kein Risiko eingehen möchte.

In Bezug auf die Tilgung lässt sich vor allem eines sagen: Je geringer der Tilgungssatz, desto länger ist man auch an den Baukredit gebunden.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate über den gesamten Zeitraum konstant und wird getrennt von der Zinsrate gezahlt. Da mit jeder Rate auch die Restschuld abnimmt, verringert sich die Zinsrate stetig.

Praktisch für: Alle, die planen, früh in Rente zu gehen, schließlich verringert sich die monatliche Belastung zum Kreditende. Allerdings sollte der Kreditnehmer ein festes Einkommen mit sicherem Arbeitsverhältnis haben (zum Beispiel einen unbefristeten Arbeitsvertrag).

In Bezug auf die Tilgung lässt sich vor allem eines sagen: Je geringer der Tilgungssatz, desto länger ist man auch an den Baukredit gebunden.

Volltilgungsdarlehen

Diese Darlehensform ist strikt und hält sich an einen von Dir festgesetzten Zeitplan. So werden die monatlichen Raten anhand Deiner gewünschten (und für Dich realisierbaren) Laufzeit festgeschrieben und bleiben so auch bestehen. Die Raten setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen und der Kredit ist nach der geplanten Laufzeit vollkommen abbezahlt.

Praktisch für: Jeden, der sich eine klare Kreditstruktur wünscht und auf absolute Zinssicherheit besteht.

In Bezug auf die Tilgung lässt sich vor allem eines sagen: Je geringer der Tilgungssatz, desto länger ist man auch an den Baukredit gebunden.

 Sondertilgung und Anschlussfinanzierung

Sehr nützlich ist es für jeden Kreditnehmer, ein Recht auf Sondertilgung auszuhandeln, welches ihm ermöglicht, die Tilgung mit größeren Summen, die sporadisch oder einmalig kommen, unangekündigt zu beschleunigen. Achte dabei auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die in manchen Fällen hohe Kosten verursachen kann.

Sobald die vereinbarte Laufzeit der Zinsbindung abgelaufen ist, wird die Restschuld zu neuen Konditionen ausgehandelt. Diese sogenannte Anschlussfinanzierung kann beim selben Institut oder bei einem anderen Kreditgeber vereinbart werden. Bei einer Anschlussfinanzierung ist wieder gründliches Vergleichen gefragt. Oft lässt sich hier noch einmal sparen und der Baukredit zu günstigeren Konditionen umschulden.

 Wichtige Schritte vor dem Abschluss eines Baukredites:

 1) Finanzplanung und Recherche

Eine realistische Festsetzung der Ratenhöhe hat äußerste Priorität, sonst droht die Schuldenfalle. Stelle Ausgaben und Einnahmen gegenüber und beachte jede noch so kleine, regelmäßige Zahlung. Auto, Versicherung, andere bestehende Kredite usw. sollten aufgelistet werden. Plane unbedingt unerwartete Notfälle mit ein wie Reparaturen, nur jährlich anfallende Zahlungen sowie Dinge, die den Alltag versüßen. Urlaube, schöne Restaurantbesuche und dergleichen möchtest Du sicher nicht missen und gehören zur Lebensqualität. Nicht zuletzt geschehen im Leben ja auch noch ganz andere Dinge wie eine Heirat oder Kinder.

Versuch all solche Ereignisse und finanziellen Änderungen so gut es nur geht, einzuschätzen und zu planen und stelle anhand dieser Auflistung einen realistischen Ratenplan auf. Bedenke dabei auch die oben bereits erwähnten Sparmaßnahmen, wenn es um eventuell künftige Instandhaltungen und Reparaturen geht.

Der größte Fehler ist, sich selbst zu überschätzen und dann mit der Rückzahlung überfordert zu sein.

 2) Prüfe Deine Bonität

Wie eigentlich bei jedem Kredit spielt auch beim Baukredit Bonität eine wichtige Rolle. Deine wahrscheinliche Zahlungszuverlässigkeit gilt für Banken als Absicherung und entscheidet ebenfalls über die Höhe der Zinsen.Um gut vorbereitet in Verhandlungen über Kreditkonditionen und Abschlüsse zu gehen, ist es von großem Vorteil, über seinen finanziellen Stand und seine Bonität vorher bereits selbst Bescheid zu wissen. Eine vorherige Selbstauskunft für Dich hat nicht nur den Vorteil, dass Du eventuell besser und sicherer argumentieren kannst. Gleichzeitig hast Du die Möglichkeit, alle über Dich gespeicherten Daten zu prüfen und gegebenenfalls korrigieren zu lassen. Wer bei bonify registriert ist, hat zu diesem Schritt jederzeit online und kostenfrei die Gelegenheit.

 3) Angebote vergleichen

Wer sich umfassend über mögliche Kredite informiert, hat gute Chancen, einen günstigen Kredit zu erhalten. Solltest Du etwas Passendes gefunden haben, bestehe bei den Banken darauf, eine Konditionsanfrage an die zuständige Auskunftei zu schicken. Konditionsanfragen haben nämlich keinen Einfluss auf Deine Bonität. Das sieht bei Kreditanfragen anders aus.

 4) Langfristige Zinsbindung plus hohe Tilgung ist von Vorteil

Vor allem in Zeiten der Niedrigzinsen lohnt sich eine längere Zinsbindung. Außerdem solltest Du bedenken, dass je höher Du die Tilgung anlegst, desto schneller bist Du mit dem Kredit durch.

 5) Staatliche Fördermittel nutzen, wenn möglich

Nicht selten hilft der Staat Bauherren finanziell, wenn es beispielsweise um Energieeffizienz geht. Bei einem Kauf oder Bau sogenannter KfW-Effizienzhäuser erhält man teilweise bis zu 15.000 Euro Tilgungszuschuss, wenn bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Zuschüsse gibt es ebenfalls für den Erwerb energetisch sanierter Altbauten oder für den Erwerb oder Umbau altersgerechter Gebäude.

So ein Bauvorhaben ist also eine große Sache. Dennoch besteht kein Grund zur Verzweiflung. bonify hilft Dir dabei, Deine Finanzen und Deine Bonität immer im Blick zu haben, listet Dir Einnahmen und Ausgaben übersichtlich in Kategorien auf und bietet Dir bei Bedarf auf Dich zugeschnittene Kredite unserer Kooperationspartner an.

Elisa Thiem

machte den Bachelor of Arts in Literaturwissenschaften in Bonn und den Master in Germanistik in Potsdam. Jetzt lebt sie ihre Leidenschaft zum Schreiben als Content und PR Manager bei bonify aus.