Coronakrise und Immobilienkredite: Was es jetzt zu beachten gilt

Update 30.06.2020 | Die eigenen vier Wände bedeuten Sicherheit und Stabilität. Aber was passiert, wenn die Raten fürs Eigenheim aufgrund der Coronakrise nicht mehr bezahlt werden können? Und wie sieht es mit der Aufnahme von neuen Immobilienkrediten aus?

Julia Ptock
rotes Papierhaus neben mehreren weißen Papierhäusern mit Lupe

 Update - 30.06.2020

Bis zum Ende war die Hoffnung bei vielen Immobilienkreditnehmern groß, dass die Bundesregierung die gesetzliche Stundung verlängert. Nun ist klar: Eine gesetzliche Verlängerung gibt es nicht. 

Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafrecht” sah seit dem 01. April 2020 eine gesetzliche Stundung von Verbraucherkrediten und Immobilienkrediten vor, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden. Verbraucher hatten also das Recht, die Zins- und Tilgungszahlungen für drei Monate zu pausieren. Sie mussten zudem auch nicht mit Verzugszinsen rechnen. Die Bundesregierung hatte sich in dem Gesetz die Möglichkeit eingeräumt, den Zeitraum der Stundung bis zum 30. September 2020 zu verlängern. 

 Was bedeutet das jetzt genau für Verbraucher? 

Zum einen bedeutet das, dass die Ratenzahlungen wieder aufgenommen werden müssen. Wer also Daueraufträge pausiert oder Einzugsermächtigungen ausgesetzt hat, muss diese nun wieder aktivieren, da es sonst im schlimmsten Fall zu einer Kreditkündigung vonseiten der Bank kommen kann. 

Zum anderen wird der bestehende Kreditvertrag um den Zeitraum der Stundung verlängert, sofern du dich mit der Bank nicht auf eine andere Lösung verständigt hast. Das gesamte Vertragsverhältnis - einschließlich der Fälligkeit der jeweiligen Zins- und Tilgungsleistungen - verschiebt sich entsprechend. Das bedeutet bspw., dass auch die Fälligkeit der Forderungen, die erst nach Ablauf des Stundungszeitraums fällig werden, um drei Monate verschoben wird. Z.B. wird die eigentlich am 1. Juli fällige Rate erst zum 1. Oktober 2020 fällig etc. 

In Deutschland belief sich 2019 das Volumen der für den Wohnungsbau an Privathaushalte vergebene Kredite auf rund 1.050,4 Milliarden Euro. Eine extreme Summe, die über die letzten Jahre stetig gewachsen ist. 

Wegen der Coronakrise und damit einhergehenden Verdienstausfällen, bedingt durch Kurzarbeit oder einem Verlust des Jobs, kann es nun zu Problemen bei der Rückzahlung der Immobilienkredite kommen. Einfach aus dem schlichten Grund, dass die Raten für die Baufinanzierung oder den Immobilienkredit nicht mehr bezahlt werden können. Für Hausbesitzer ein Horror-Szenario.

Aus dieser Klemme gibt es mehrere Auswege, auch mit gesetzlicher Hilfe. Kreditnehmer sollten aber sehr genau abwägen, welcher Schritt passt, um nicht später folgenschwere Entscheidungen zu bereuen. Neben dem Umgang mit bereits vorhandenen Immobilienkrediten stellen sich viele Menschen auch die Frage, ob sie jetzt noch eine Anschlussfinanzierung oder gar neues Darlehn für ein Haus oder eine Eigentumswohnung bekommen. Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.

 Darum geraten jetzt auch Immobilienkredite unter Druck

Wie sich der Immobilienmarkt in den kommenden Monaten entwickeln wird, ist bisher nicht abzusehen. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, so der Kreditvermittler Creditolo, dass die Zinsen für Immobilien- und Baukredite steigen werden.

Ein Problem für die Banken wäre zudem, wenn das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt fällt. Der Grund: Immobilienkredite werden mit der Immobilie - also dem Haus oder Wohnung - abgesichert. Deshalb wird bei einem Baukredit bzw. Immobilienkredit auch von einem besicherten Kredit gesprochen. Fallen nun die Preise auf dem Immobilienmarkt, verliert die Bank ihre Sicherheit oder genauer gesagt: Die Sicherheit verliert an Wert. Banken könnten dann viele Immobilienkredite wegen verschlechterter Sicherheiten kündigen (siehe § 490 BGB). In einem solchen Szenario drohten vielen Eigentümern Darlehenskündigungen bzw. Nachforderungen. Experten erwarten jedoch keinen langfristigen Einbruch bei den Immobilienpreisen. Viel mehr geht man davon aus, dass Preise weiter steigen werden, allerdings langsamer, als bisher erwartet. Dieser Aussage liegt die Annahme zugrunde, dass Immobilien auch und vor allem im Krisenzeiten als sichere Anlage gelten. Eine wachsende Verunsicherung kann die Attraktivität von Immobilien als sichere Geldanlage steigern. 

 Update - 14.04.2020

Das “Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafrecht”, welches zum 01. April 2020 in Kraft getreten ist, sieht neben der gesetzlichen Stundung von Verbraucher- und Immobilienkrediten auch eine Änderung bei den Kündigungsgründen bei besicherten Krediten vor. 

Das bedeutet, dass eine Kündigung eines Immobilienkredites zwischen 01. April und 30. Juni wegen Zahlungsverzug, wegen einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Verbrauchers oder einer Verschlechterung der Werthaltigkeit von Sicherheiten ausgeschlossen ist. 

 Neuaufnahme von Immobilienkrediten

Die Zinsen für Baufinanzierungen waren in den vergangenen Jahren nie auf einem so niedrigen Niveau wie heute. Im April 2020 sind sie immer noch günstig und nur etwas über dem Allzeittief vom März 2020. 

Kreditnehmer zahlen für Immobilienkredite mit einer zehnjährigen Zinsbindung unter Umständen nur 0,6 Prozent. Bei einer besonders guten Bonität sind sogar Zinsen von unter 0,5 Prozent möglich. Dennoch sollten Verbraucher genau überlegen, ob eine Investition in eine Immobilie gerade jetzt sinnvoll ist. Ein Immobilienkredit sollte immer zukunftssicher ausgerichtet sein - mit langen Zinsbindungen, hohen Tilgungen und Möglichkeiten, flexibel auf Situationen reagieren zu können. 

Wer schon länger plant, ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu erwerben, sollte jetzt nicht unnötig Zeit ins Land gehen lassen, da auch immer mehr Banken auf aktuelle Situation und die Wirtschaftsprognosen reagieren. 

Das erste Geldinstitut - die Hamburger Sparkasse (kurz: HASPA) - hat bspw. bekannt gegeben, im Immobilien-Finanzierungsgeschäft keine Kreditanträge von Neukunden mehr entgegenzunehmen. Nach Informationen des Fachblogs Finanz-Szene ist die Haspa allerdings bisher die einzige Sparkasse, die Neukunden so rigoros ablehnt. Generell zeigt man sich bei den Banken und Sparkassen offen für neue Finanzierungen. 

Und doch hängt das Zustandekommen einer Finanzierung von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Die Coronakrise könnte dazu führen, dass Banken bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers höhere Anforderungen stellen. Eine Verschärfung der Annahmekriterien lässt sich bereits bei normalen Verbraucherkrediten beobachten. Solche erhöhten Anforderungen könnten bei Immobilienkrediten unter anderem ein höherer Eigenkapitalanteil oder ein erhöhtes monatliches Mindesteinkommen sowie ein höherer Haushaltsüberschuss sein. 

 Bestehende Immobilienkredite: Die Sorge vor dem Verlust der eigenen vier Wände

Ein eigenes Haus zu besitzen, ist der Traum von vielen Deutschen. Gerade in Zeiten wie diesen stehen die eigenen vier Wände für Stabilität und Sicherheit. Wegen der Coronakrise müssen und mussten viele Unternehmen Kurzarbeit anmelden oder im schlimmsten Fall sogar Mitarbeiter entlassen. Zahlreiche Selbstständige bangen um die eigene Existenz. Wer keine finanziellen Rücklagen aufgebaut hat, kann jetzt schnell in eine finanziellen Schieflage geraten. Dass kann dazu führen, dass auch die Raten für den Baukredit nicht mehr bezahlt werden können.

Wer einen Immobilienkredit besitzt, muss deswegen aber nicht gleich in Panik geraten. Ein großer Teil der Kredite steht auf einem sicheren Fundament, weswegen kurzfristige Lohnausfälle nicht automatisch zum Verlust der Immobilie führen. Des Weiteren haben sowohl Banken als auch die Regierung auf die bestehende Situation reagiert und zeigen sich lösungsorientiert. 

 Gesetzliche Stundung gilt auch für Immobilienkredite

Die Bundesregierung hat zuletzt eine Stundungsregelung für Verbraucherkredit beschlossen. Diese bezieht auch Immobilienkredite mit ein.  

Die Regelung besagt, dass Immobilienkredite bzw. Immobiliendarlehen, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden, für drei Monate gestundet werden können. Oder anders ausgedrückt: Kreditnehmer können jetzt die Tilgungs- und Zinsleistungen aussetzen. Das trifft allerdings nur zu, wenn der Kreditnehmer direkt von der Coronakrise betroffen ist. Dieses gesetzliche Moratorium löst damit zumindest kurzfristige Finanzierungsprobleme, da die Kreditraten später zurückbezahlt werden können. 

Die gesetzliche Regelung gilt bisher für einen Zeitraum vom 01. April bis zum 30. Juni 2020. Eine eventuelle Verlängerung hat die Bundesregierung in das Gesetz mit reingeschrieben. Zudem sieht die Regelung vor, dass die gestundeten Beträge nicht mit einem Mal fällig werden - die Vertragslaufzeit wird entsprechend verlängert. 

Von dem Moratorium profitieren übrigens nicht nur Kreditnehmer, die ihre selbst genutzte Immobilie abbezahlen. Nach Angaben des Handelsblattes können auch Privatvermieter, die wegen Mietausfällen unter Umständen selbst in Not geraten, prüfen, ob sie ihrerseits die Zahlung des Baudarlehens aussetzen können. Wichtig ist dabei jedoch, dass Kreditnehmer vor der Stundung das Gespräch mit dem Kreditgeber - also der Bank - suchen. Das ist deshalb so wichtig, weil man als Kreditnehmer nachweisen muss, dass man aufgrund der Coronakrise Einnahmeausfälle hat. Diese müssen so hoch sein, dass die Zahlung der monatlichen Rate den angemessenen Lebensunterhalt gefährden würde.

 Banken zeigen sich bei Anpassungen flexibel

Verträge von Tilgungs- und Annuitätendarlehen, bei denen sich die monatliche Rate aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt, beinhalten häufig auch individuelle Optionen, die Finanzierung an neue Umstände anzupassen. Hier kommt es immer darauf an, was zwischen den Parteien bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Zudem können Kreditnehmer auch auf eine erweiterte Kulanz der Banken setzen. Die Coronakrise hat schließlich ganz Deutschland in einen Ausnahmezustand versetzt. Und das ist auch den Banken bewusst. 

Wer erst in den letzten Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat und so vergleichsweise niedrige Zinsen vereinbaren konnte, kann mit der Bank beispielsweise eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Dabei wird die Rückzahlung der reinen Darlehenssumme pausiert, nur die Zinszahlungen werden weiter geleistet. Wer ältere Kreditverträge mit höheren Zinsen hat, sollte prüfen, ob es im Vertrag Regeln zur Stundung gibt, wenn die Belastung durch die Zinszahlungen zu hoch ist. 

Bei einem Zinszahlungsdarlehen - auch Fälligkeitsdarlehen - werden im Gegensatz zum Annuitätendarlehen während der Laufzeit nur die vertraglich vereinbarten Zinsen beglichen. Erst am Ende der Laufzeit wird die Kreditsumme in einer Rate bezahlt. Bei einem solchen Kredit ist eine Tilgungsaussetzung nicht möglich. Kreditnehmer sollten deshalb ihren Vertrag prüfen, ob eine Stundung oder Reduzierung der Zinsbeträge möglich ist. 

In vielen Kreditverträgen wurde zudem die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels vereinbart. Das ermöglicht dem Kreditnehmer, die Tilgungshöhe generell zu verändern. Allerdings sollte geprüft werden, ob so ein Tilgungssatzwechsel nur einmal oder mehrmals möglich ist. Soll eine solche Anpassung jetzt und nach der Coronakrise vorgenommen werden, sind Kreditnehmer eventuell auf die Kulanz der Bank angewiesen.  

Banken zeigen sich nach Einschätzung von Experten auch zunehmend flexibel bei fest im Vertrag vereinbarten Sondertilgungen. Diese erhöhte Flexibilität wird auch bei Schnelltilgerdarlehen, für die übrigens auch die gesetzlichen Stundungsregeln gelten, beobachtet. Was im einzelnen Fall am sinnvollsten ist, sollte aber jeder Kreditnehmer mit seiner Bank besprechen.

 Verkaufen oder behalten?

Der ein oder andere Immobilienbesitzer könnte zudem auf die Idee kommen, das Haus zu verkaufen, bevor es eventuell an Wert verliert. Ein Wertverlust kann dann eintreten, wenn es am Immobilienmarkt zu einem Preisrutsch kommt. Diese Entscheidung sollten Hausbesitzer aber nicht voreilig treffen. Ob es zu einem Absturz der Immobilienpreise kommt, kann niemand vorhersagen. Experten rechnen aber nicht damit. 

Wer sich dennoch dazu entscheidet, seine Immobilie zu verkaufen, sollte aber nicht zu lang damit warten. Denn wer sein Haus oder die eigene Wohnung unter Druck verkaufen muss, kann nur in den seltensten Fällen einen guten Preis heraushandeln. Banken gewähren in der Regel ein halbes Jahr Aufschub, um einen Käufer zu finden. Nach dem Verkauf wird der Kredit vom Kreditnehmer gekündigt. Die Restschuld des Kredites wird mit dem Verkaufserlös beglichen. 

Wusstest du eigentlich, dass dein Haus oder deine Eigentumswohnung auch für andere Kredite als zusätzliche Sicherheit fungieren kann und du deswegen besonders gute Konditionen bei einem Kredit erhalten kannst? Zusammen mit unserem Partner Duratio, Experte bei Hausbesitzer-Finanzierungen, haben wir den “Hausbesitzer-Kredit” auf die Beine gestellt. Nutze die Gelegenheit und sichere dir die besten Konditionen!

 Staatliche Unterstützung sichern

Vielen Bauherren ist nicht bewusst, dass sie sich auch zusätzliche Unterstützung vom Staat sichern können. So haben Immobilieneigentümer genauso wie Mieter unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf Wohngeld. Bei Immobilienbesitzern heißt es "Lastenzuschuss". Der staatliche Lastenzuschuss wird in der Regel für ein Jahr bewilligt. Danach muss er neu beantragt werden. Die Antragsformulare bekommen Eigentümer bei der zuständigen örtlichen Wohngeldstelle. Ob und in welcher Höhe ein Lastenzuschuss ausgezahlt wird, hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Belastung (vor allem) durch den Baukredit ab. Die Größe des Wohnraums spielt hingegen keine Rolle. 

Familien sollten zudem prüfen, ob sie Anspruch auf Baukindergeld haben. Umfassende Informationen zum Baukindergeld findest du auf der Seite der KfW

 Anschlussfinanzierung sichern 

Wenn der Ablauf der Zinsbindung für den Immobilienkredit ausläuft, besteht oft noch eine Restschuld. Diese wird in der Regel durch eine Anschlussfinanzierung getilgt. Wenn bereits das Ende der Zinsbindung absehbar ist, sollten Immobilienbesitzer jetzt handeln und sich um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern. 

Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten: Umschuldung, Prolongation und Forward-Darlehen. 

Eine Umschuldung von Immobilienkrediten im eigentlichen Sinne, also der Wechsel der Bank, kann eine Lösung sein, wenn die Hausbank schlechte Konditionen für eine Anschlussfinanzierung nennt. Allerdings gibt es bereits jetzt die ersten Banken, die Immobiliendarlehen nur noch an Bestands- und nicht an Neukunden vergeben. Zudem wird die neue Bank die Bonität des Kreditnehmers und damit auch das monatliche Einkommen und den Haushaltsüberschuss prüfen. Wer jetzt bereits von Kurzarbeit betroffen ist oder gar seinen Arbeitsplatz verloren hat, hat bei einer neuen Bank wahrscheinlich schlechte Chancen auf eine Anschlussfinanzierung. Übrigens: Mit einem Bau- oder Immobilienkredit zu einer neuen Bank zu wächseln, bedeutet auch immer extra Kosten. In diesem Fall wären das Beispielsweise Kosten für die Grundschuldübertragung sowie Notar- und Gerichtskosten.

Bei einer Prolongation wird die Anschlussfinanzierung bei der eigenen Hausbank abgeschlossen. Der Vorteil: Häufig findet keine zweite Bonitätsprüfung statt. Wer seine Raten immer vorbildlich beglichen hat, kann zudem auf die Kulanz der Bank hoffen und damit auch auf gute Konditionen. In besonders unsicheren Zeiten können Immobilienbesitzer auch über ein Forward-Darlehen nachdenken. Ein solches Darlehen kann Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Der Vorteil dieses Kredites: Der aktuelle Zins wird für einen späteren Zeitpunkt “reserviert”. 

Gerade das Forward-Darlehen lädt dazu ein, sich eine Anschlussfinanzierung “zu sichern”. Wer sich die Anschlussfinanzierung aber vor allem deshalb sichern will, weil er befürchtet, dass Banken ihm in ein oder zwei Jahren kein Darlehen mehr gibt (bspw. wegen Kurzarbeit oder Jobverlust), sollten Vorsicht walten lassen. Der Grund: Es gibt Banken, die die Bonität zweimal prüfen - das erste Mal bei der Bewilligung des Darlehens und ein zweites Mal unmittelbar vor der Auszahlung.

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