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Immobilienkredit: BGH kippt Gebühren für Umschuldung

Gute Nachrichten für Bankkunden: Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt mit einem Urteil das Kundenrecht auf einen Wechsel zu einer günstigeren Bank. Damit sind Gebühren für die Freigabe von Kreditsicherheiten bei Umschuldung von Immobilienkrediten unzulässig.
Julia Ptock

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Julia Ptock

11. September 2019
Gebühren für Umschuldung

Immobilienkredite gehen in der Regel mit einer mehrjährigen Zinsbindung einher. Läuft diese aus, wird der Zins neu verhandelt. Kreditnehmer können sich an diesem Punkt entscheiden, ob sie ihren Kreditgeber wechseln wollen, wenn sie ein günstigeres Angebot finden. Kreditgeber haben ihren Kunden für den Wechsel häufig eine Gebühr berechnet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass eine solche Gebühr nicht zulässig ist! 

Bei einer Umschuldung eines Immobilienkredites werden Grundschuld und Ablösesumme nach und nach zwischen den beteiligten Banken übertragen. Der bisherige Kreditgeber gibt die Grundschuld dann beispielsweise unter der Treuhandauflage frei, sodass die ablösende Bank darüber erst nach Zahlung der Restschuld verfügen darf. Der neue Kreditgeber überweist daraufhin die Ablösesumme an die alte Bank.

 Der BGH-Entscheidung gingen zwei Urteile voraus

Der Entscheidung des BGH ging ein umfassender Rechtsstreit voraus, der im Januar 2018 vor dem Landesgericht Dortmund seinen Anfang nahm. Damals hatte der Verbraucherzentralen Bundesverband (vzbv) gegen die Kreissparkasse Steinfurt geklagt, da diese 100 Euro für die Bearbeitung von Treuhandaufträgen zur Grundschuldübertragung von den Kreditnehmern forderte. Das LG Dortmund schloss sich der Auffassung des vzbv nicht an und vertrat die Ansicht, dass es sich um ein zulässiges Entgelt für eine Sonderleistung handel, die auch im Interesse des Kunden liege. 

Der Verbraucherzentralen Bundesverband legte Berufung ein, wodurch der Streit im Dezember 2018 beim Oberlandesgericht Hamm landete. Das OLG schloss sich dann der Auffassung des vzbv an und entschied, dass Banken bei einer Umschuldung dazu verpflichtet sind, Kreditsicherheiten gegen Treuhandauflagen wieder freizugeben. 

Die Entscheidung wurde damit begründet, dass es zu den nebenvertraglichen Pflichten der Banken gehört, dem Kunden den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut zu ermöglichen und die dafür benötigten Sicherheiten gegen Treuhandauflagen freizugeben. Deshalb handle es sich nicht um eine Sonderleistung für Kunden, die sich ein Kreditinstitut extra vergüten lassen könne. Allerdings ließ das OLG die Revision beim Bundesgerichtshof zu und verwiesen auf die uneinheitliche Rechtsprechung: Im Jahr 2009 hatte das Oberlandesgericht Köln ein vergleichbares Treuhandentgelt für zulässig erklärt.

 „Das Urteil muss auch von anderen Kreditinstituten beachtet werden“

Nun hat der BGH sein Urteil getroffen und dem Verbraucherzentrale Bundesverband recht gegeben. Banken dürfen demnach keine Gebühr mehr von ihren Kunden verlangen, wenn sie ihren Kredit auf den neuen Kreditgeber übertragen wollen. 

Hintergrund der Entscheidung ist die Ansicht des BGH, dass der Kreditgeber mit der Verwaltung von Sicherheiten eigene Vermögensinteressen wahrnimmt. Der damit verbundene Aufwand sei regelmäßig mit dem vom Kreditnehmer zu zahlenden Kreditzins abgegolten. Dies gelte auch für den im Zusammenhang mit der Freigabe von Kreditsicherheiten anfallenden Aufwand.

Der Verbraucherzentralen Bundesverband ist über die Entscheidung erfreut. „Das Urteil muss auch von anderen Kreditinstituten beachtet werden“, sagt Jana Brockfeld, Rechtsreferentin beim vzbv. „Wir erwarten von Banken und Sparkassen, dass sie entsprechende Klauseln aus ihren Verträgen entfernen und zu Unrecht eingenommene Entgelte an ihre Kunden zurückzahlen“, heißt es in der entsprechenden Meldung

Der Verbraucherzentralen Bundesverband rät Kunden anderer Banken und Sparkassen, dass sie prüfen sollten, inwieweit das Urteil des BGH auch auf die von ihnen gezahlten Treuhandgebühren anwendbar ist. Gegenüber dem Handelsblatt schätzt Dirk Scobel, Experte für Baufinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg, dass es in Deutschland 2.000 bis 3.000 solcher Fälle gibt. 

Julia Ptock

Julia Ptock

hat ihren Master of Arts in Germanistik & Kommunikation- und Medienwissenschaft an der Universität Leipzig gemacht. Jetzt lebt sie ihre Leidenschaft zum Schreiben als Content und PR Managerin bei bonify aus.