Hypothek

Wer sich über eine Immobilienfinanzierung informiert, wird früher oder später auf den Begriff der Hypothek treffen. Hier erfährst du, was genau es heißt, eine Hypothek aufzunehmen und welche zeitgemäßen Alternativen es zur klassischen Hypothek gibt.

Veröffentlicht am: 20.04.2021

Was ist eigentlich eine Hypothek

 Was ist eine Hypothek?

Der Begriff Hypothek begegnet uns im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen. Privatpersonen und Unternehmen nutzen sogenannte Hypothekendarlehen, um Immobilien zu finanzieren, ohne den gesamten Kaufpreis im Voraus zu bezahlen. Über eine bestimmte Laufzeit tilgt der Kreditnehmer das Darlehen zuzüglich Zinsen, erst dann ist erlischt das Grundpfandrecht des Kreditinstituts.

Der Begriff Hypothek wird von Finanzberatern häufig als Synonym für klassische Baudarlehen verwendet. Die Höhe der Hypothekenzinsen hängt neben allgemeinen Faktoren wie der Inflation auch von der persönlichen Bonität des Kreditnehmers ab.

Im Rahmen einer Hypothek hält der Kreditgeber bis zu vollständigen Rückzahlung des Betrags das Pfandrecht an der Immobilie. D. h. wenn der Kreditnehmer mit den Rückzahlungen in Verzug gerät oder sie gar nicht mehr leisten kann, kann die Bank die Immobilie zwangsvollstrecken. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber die Bewohner des Hauses zwangsräumen und die Immobilie verkaufen und das Geld aus dem Verkauf zur Tilgung der Hypothekenschuld verwenden.

 Eine Hypothek aufnehmen – was heißt das?

Korrekterweise müsste es eigentlich heißen, „ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch zu nehmen“. Da eine Hypothek im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf in Anspruch genommen wird, wird die Hypothek bzw. die zugehörige Schuld immer ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung regelt ein Notar, indem er die für den Eintrag nötigen Informationen an das zuständige Grundbuchamt übergibt. Im Grundbuch werden durch das Grundbuchamt die folgenden Informationen vermerkt:

der Darlehensgeber/Gläubiger,

der Forderungsbetrag,

der Zinssatz,

sämtliche Nebenleistungen.

Außerdem erteilt das zuständige Grundbuchamt dem Gläubiger eine Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Aus diesem Grund wird diese Art der Hypothek auch als Briefhypothek bezeichnet. Im Gegensatz zu einer Briefhypothek wird eine Buchhypothek ohne Brief lediglich ins Grundbuch eingetragen.

Wenn du dich entschließt, eine Hypothek aufzunehmen, geschieht das in den meisten Fällen zur Finanzierung einer Immobilie. Eine Hypothek aufnehmen kann aber auch heißen, dass du als Hauseigentümer dein Haus beleihst, um etwas zu finanzieren – beispielsweise eine wichtige Sanierungsmaßnahme an der Immobilie.

 Briefhypothek vs. Buchhypothek

In den meisten Fällen handelt es sich bei Vergabe einer Hypothek um eine Briefhypothek. Im Rahmen von Briefhypotheken können Gläubiger alleine mit der Übergabe des Hypothekenbriefs und einer schriftlichen Abtretungserklärung ihre Forderungen abtreten – eine erneute Eintragung ins Grundbuch ist nicht nötig. Dazu kann es kommen, wenn der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank wählt. Die Buchhypothek hingegen erfordert bei der Abtretung eine erneute kostenpflichtige Eintragung ins Grundbuch. Somit spart die Briefhypothek allen Beteiligten Zeit und ist für den Kreditnehmer günstiger.

 Kosten beim Hypothekendarlehen

Bei der Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch fallen Gebühren an, die von der Höhe der zu sichernden Darlehnssumme abhängen und mehrere hundert bis über tausend Euro betragen können. Im Vorfeld lässt sich jedoch schwer vorhersagen, wie hoch die Notarkosten einer Hypothek ausfallen. Als Richtwert werden oft 1,5 % der Darlehenssumme angesetzt.

Bei einer Darlehenssumme von 100.000 € ergäben sich also 1.500 € Notarkosten, bei 300.000 € lägen sie bereits bei 4.500 €. Außerdem können für Hypothekendarlehen unter Umständen auch Grundschuldzinsen erhoben werden, die im Falle einer eventuellen Zwangsvollstreckung anfallende Kosten decken sollen. Die Grundschuldzinsen liegen häufig zwischen 5 % - 10 % des Schuldenbetrags und werden jährlich berechnet. 

 Das Hypothekendarlehen als Festzinshypothek

Die beliebteste Form der Hypothek in Deutschland, ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um ein Festzinsdarlehen über einen Zeitraum von fünf bis 30 Jahren. Die monatliche Rate bleibt dabei während der gesamten Laufzeit der Hypothek gleich. Zu Beginn zahlt der Kreditnehmer hauptsächlich Zinsen und einen kleinen Teil für die Tilgung des ursprünglichen Darlehens. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Kreditgeber erlauben in diesem Zusammenhang normalerweise, den Betrag festzulegen, den der Kreditnehmer jeden Monat zurückzahlen möchte. Es kann ihm auch erlaubt sein, Pauschalbeträge (Sondertilgung) zu zahlen, um die Hypothek schneller zu tilgen.

 Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung

Im Gegensatz zu Festzinshypotheken wie Annuitäten- oder Volltilgungshypotheken haben variable Hypotheken, wie der Name schon sagt, variable Zinssätze. Hierbei wird in regelmäßigen Abständen der Zinssatz an den Leitzins der Europäischen Zentralbank angepasst. Diese Art der Hypothek erlaubt es Kreditnehmern, Zinsschwankungen auszunutzen, was eine schnellere Rückzahlung ermöglichen kann. Variable Hypotheken sind auch relativ flexibel und erlauben es dem Kreditnehmer, größere Zahlungen zu leisten oder die Hypothek ohne Vertragsstrafen zu kündigen. Der variable Zinssatz birgt aber auch ein immenses Risiko: Steigt der Zinssatz, kann dadurch schnell das Budget überschritten werden. In der derzeitigen Niedrigzinsphase raten Experten daher, nur für geringe Summen Kredite mit variabler Verzinsung zu wählen. In Hochzinsphasen kann eine Hypothek mit variabler Verzinsung sinnvoll sein, um auf sinkende Zinssätze zu warten.

 Kündigung einer Hypothek

Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung können jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Festzinsdarlehen lassen sich dagegen nur unter bestimmen Voraussetzungen kündigen, etwa wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkaufen muss oder einen höheren Kreditbetrag benötigt. Allerdings steht der Bank dann eine Art Bußgeld zu, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab: der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zins.

Bei einer vereinbarten Zinsbindung von 10 Jahren und länger, steht Kreditnehmern nach Ablauf von 10 Jahren ein Kündigungsrecht zu. In diesem Fall darf mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

 Zwangsvollstreckung bei Zahlungsunfähigkeit

Kommt der Kreditnehmer mit der Rückzahlung des Hypothekendarlehens in Verzug, kann der Kreditgeber eine Zwangsversteigerung bzw. Zwangsvollstreckung anordnen, um  seine restlichen Forderungen aus dem Erlös zu begleichen. Dieses Recht ergibt sich aus dem Grundpfandrecht, dass dem Kreditgeber bei der Hypothek eingeräumt wird.

Eine weitere Möglichkeit, an sein Geld zu kommen, stellt für den Kreditgeber die Zwangsverwaltung dar. In diesem Fall werden die Mieteinnahmen aus der Immobilie nach Abzug von Bewirtschaftungskosten zur Begleichung der Forderungen verwendet. 

 Die Rangordnung bei der Zwangsvollstreckung

Ein Objekt, z. Bsp. eine Immobilie kann durchaus mit mehreren Hypotheken belastet sein. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wird zwischen einer erst- und zweitrangigen Hypothek bzw. 1a-Hypothek und 1b-Hypothek unterschieden. Mit diesen Begriffen wird die Reihenfolge, der sogenannte Rang, bestimmt, in der ein Grundpfandrecht wie eine Hypothek im Grundbuch steht.

Diese Reihenfolge ist dann relevant, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr zahlen kann. Kommt es in einem solchen Fall tatsächlich zu einer Zwangsvollstreckung oder einem Notverkauf der Immobilie, erhält der Gläubiger zuerst Geld, der als erstes im Grundbuch eingetragen ist. Somit bietet eine Eintragung an erster Stelle im Grundbuch also die größte Sicherheit für den Kreditgeber. Für erstrangige Hypotheken können Kreditnehmer bei Kreditinstituten daher besonders günstige Konditionen aushandeln. Je niedriger der Rang des Kreditgebers, desto teurer wird dagegen das Darlehen, da seine Sicherheit geringer ist.

 Beleihungswert bestimmt die Rangordnung der Hypothek

Der Beleihungswert, der als Sicherheit verwendeten Immobilie, bestimmt maßgeblich, ob es sich bei einer Hypothek um eine erst- oder zweitrangige Hypothek handelt. Der Beleihungswert beschreibt den Betrag, den Kreditgeber beim Verkauf des Objekts erhalten würden. In der Regel finanzieren Kreditinstitute Objekte wie Immobilien nicht in voller Höhe, sondern nur bis zum sogenannten Beleihungswert, dessen Höhe jeder Kreditgeber nach eigenen Kriterien festlegt.

In den meisten Fällen beträgt die Beleihungsgrenze etwa 80 % des Kaufpreises. Dass bedeutet, wenn der Kreditnehmer ein Objekt im Wert von 300.000 € kaufen möchte, erhält er von der Bank lediglich ein Hypothekendarlehen in Höhe von 240.000 €. Die restlichen 20 % sollte er als Eigenkapital mitbringen. Seit einigen Jahren ist aber auch die 100%-Finanzierung bzw. Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich.

Für die Einordnung des Grundpfandrechts als 1a- oder 1b-Hypothek lässt sich abschließend festhalten:

Liegt die Darlehenshöhe innerhalb der Beleihungsgrenze, wird die Hypothek erstrangig behandelt.

Liegt die Darlehenshöhe zwischen Beleihungsgrenze und Beleihungswert, wird von einer zweitrangigen Hypothek gesprochen.

 Die klassische Hypothek ist ein Auslaufmodell

Eine klassische Hypothek mit Grundpfandrecht dient nur noch in wenigen Fällen als Kreditsicherung. Viel häufiger wird stattdessen – wie bei einer klassischen Baufinanzierung mit Annuitätendarlehen – die Grundschuld genutzt, da sie für Kreditinstitute leichter zu handhaben ist. Experten schätzen, dass heute nur noch etwa 20 % aller Grundpfandrechte als Hypothek gesichert werden. Zur eventuellen Pfändung der restlichen Immobilien wird die Grundschuld verwendet.

 Hypothek versus Grundschuld

Wie die Hypothek stellt auch die Grundschuld ein Grundpfandrecht dar. Allerdings weist sie folgende Unterschiede auf:

Ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht ist an eine konkrete Forderung gebunden, eine Grundschuld nicht.

Eine Hypothek mit Grundpfandrecht sinkt mit der Tilgung des Darlehens durch den Darlehensnehmer – in gleichem Maße wie auch die Darlehensschuld sinkt. Wenn also beispielsweise die Hälfte des Darlehens durch den Darlehensnehmer zurückgezahlt wurde, besteht auch die zugehörige Hypothek nur noch in der Höhe der Hälfte der Darlehenssumme. Bei einer Grundschuld verhält es sich anders. Mit Tilgung des Darlehens, reduziert sich hier zwar ebenfalls die Darlehensschuld, allerdings bleibt die Grundschuld in vollem Umfang bestehen.

Wurde beim Hypothekendarlehen die letzte Rate gezahlt und damit die Schuld vollständig beglichen, erlischt die dazugehörige Hypothek. Somit hat der Kreditgeber keinen Anspruch mehr auf die finanzierte Immobilie. Eine Grundschuld dagegen bleibt immer in voller Höhe bestehen, selbst wenn der Kreditnehmer das Darlehen bereits zurückgezahlt hat. Die Eintragung im Grundbuch bleibt in beiden Fällen bestehen und muss über einen Notar gelöscht werden.

 Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek

Wie bereits erwähnt, wird die Hypothek heute nur noch relativ selten genutzt, sie ist nicht mehr zeitgemäß. Dies lässt sich auf diverse Vorteile der Grundschuld gegenüber klassischen Hypotheken zurückführen. Vor allem sparen Kreditinstitute im Alltag sowohl Geld als auch Zeit. Weil der Begriff der Hypothek jedoch geläufiger ist, wird er heute oft als Synonym für eine Grundschuld verwendet.

Erster Vorteil der Grundschuld für Kreditnehmer: Kreditnehmer können die Grundschuld nach vollständiger Tilgung bestehen lassen und anderweitig nutzen, etwa als Sicherung für ein neues Darlehen, etwa für eine Sanierungsmaßnahme. So spart man sich die Kosten einer erneuten Grundbucheintragung.

Zweiter Vorteil der Grundschuld für Kreditnehmer: Auch im Rahmen einer Umschuldung müssen Kreditnehmer bei der Grundschuld keine Löschung und keine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen lassen. Eine Abtretungserklärung von einem Kreditgeber auf den nächsten ist bei einer Grundschuld ausreichend. Auch hier sparen Darlehensnummer hohe Gebühren von 1.000 € oder mehr.

Der Vorteil der Grundschuld für die Bank: Für Kreditinstitute und Banken ist die Grundschuld besonders vorteilhaft, da es bei einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit des Schuldners schneller zur Zwangsvollstreckung kommen kann. Bereits ein Zahlungsverzug von einigen Monatsraten reicht, damit die Bank ohne einen Pfändungsantrag oder ein gerichtliches Mahnverfahren die Zwangsversteigerung einleiten kann.

 Löschung der Hypothek bzw. Grundschuld

Die Löschung einer Hypothek kann nicht mit der Kündigung eines Hypothekendarlehens gleichgesetzt werden. Wenn ein Hypothekendarlehen beglichen wurde, erlischt der Anspruch des Gläubigers auf die Hypothek automatisch. Dennoch bleibt sie im Grundbuch eingetragen – außer der Immobilieneigentümer lässt sie löschen.

Für die Löschung der Grundschuld wird eine Löschungsbewilligung benötigt. Diese erhalten Kreditnehmer vom Kreditinstitut. Den Löschungsantrag muss der Kreditnehmer dann wiederum durch einen Notar beglaubigen lassen, der die Löschung dann an das zuständige Grundbuchamt weitergibt. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, tritt die Löschungsbewilligung in Kraft.

Wenn ein Immobilienverkauf geplant ist, kann eine Löschung der Grundschuld sinnvoll sein. Viele Immobilienkäufer wünschen sich ein Haus bzw. eine Wohnung mit einem „sauberen“ Grundbucheintrag.

 Hypothekendarlehen versus Baudarlehen?

Bei einem Hypothekendarlehen kann der Kreditnehmer, im Gegensatz zu einem Baudarlehen, frei über die Kreditsumme verfügen. Er bestimmt, wofür die Darlehenssumme verwendet wird. Bei einem Baudarlehen zahlt die Bank den Betrag erst aus, nachdem die Rechnungen für einzelne Bauabschnitte vorliegen, um sicherzustellen dass mit dem Darlehen nur Kosten bezahlt werden, die mit dem Bauprojekt zusammenhängen.

 Was sollte man beim Aufnehmen einer Hypothek beachten?

Die Konditionen sind aktuell günstig wie nie: Daher sollte eine Festhypothek mit einer möglichst langen Zinsbindung gewählt werden.

Ausreichend Eigenkapital mitbringen: Wir empfehlen 20-30 % der Darlehenssumme.

Möglichst hohe – aber bezahlbare - Tilgungsraten vereinbaren: Mehr als 40 % des Nettoeinkommens sollten die Tilgungsraten nicht ausmachen.

Sondertilgung nicht vergessen: Diese Möglichkeit gibt Flexibilität. Man kann die Option je nach aktueller Finanzlage wahrnehmen oder auch nicht.

 Tipp: Hypotheken Vergleichen = Die besten Zinssätze finden

Wie weiter oben erklärt handelt es sich bei dem klassischen Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht um ein Auslaufmodell. Stattdessen wird der Begriff heutzutage als Synonym für ein Baudarlehen verwendet, welches über die Grundschuld gesichert ist. Wenn du also heute eine Hypothek aufnimmst, handelt es sich dabei höchstwahrscheinlich um eine klassische Baufinanzierung.

Aktuelle Bauzinsen für eine Baufinanzierung können leicht verglichen werden. Willst du  tatsächlich eine Hypothek mit Grundpfandrecht aufnehmen, lautet unsere Empfehlung, direkt mit einem Bankberater zu sprechen und sich persönlich beraten zu lassen.

Neben dem Effektivzins sollten Kreditnehmer unbedingt auch die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist bei den unterschiedlichen Angeboten vergleichen. So lässt sich herausfinden, welches Angebot die geringsten Finanzierungsnebenkosten aufweist und somit schlussendlich das günstigste ist.

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Veröffentlicht am: 20.05.2021