Nachfinanzierung

 Was ist eine Nachfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung beschreibt in der Regel die Aufnahme eines zusätzlichen Kredits, wenn für die Finanzierung eines Objekts oder Bauvorhaben mehr finanzielle Mittel als erwartet nötig sind.

 Gründe für eine Nachfinanzierung

Häufig kommt es zur Notwendigkeit einer Nachfinanzierung, wenn das gesamte Eigenkapital sowie das Geld aus der Erstfinanzierung verbraucht ist und plötzlich noch weiteres Kapital gebraucht wird, um das Projekt fortsetzen zu können.

Der Grund könnte aber auch sein, dass beispielsweise bei einer Baufinanzierung weitere Kosten entstehen, weil unvorhersehbare Ereignisse eintreten, oder Objekte vor dem Kauf falsch eingeschätzt werden, sodass z. Bsp. eine kostenträchtige Sanierung nötig wird.

Genauso gut können sich aber auch die Wünsche des Bauherrn ändern, sodass es zur Verteuerung des ganzen Vorhabens kommt. Ebenfalls möglich ist die Pleite des Bauunternehmens. Auf einmal muss ein anderes Unternehmen übernehmen und die zusätzlichen Kosten sind nicht mehr sicher kalkulierbar. Gleiches gilt für die Fehleinschätzung bei Eigenleistungen, obwohl Kreditinstitute inzwischen bereits vorab ein Auge darauf haben. Vielleicht kann die Eigenleistung auch aufgrund einer Krankheit des Bauherren nicht erbracht werden und muss nun doch von einem externen Unternehmen geleistet werden.

Ob es sich bei dem Grund für die Nachfinanzierung um etwas Unvorhersehbares handelt, eine Fehleinschätzung oder einen teuren Extrawunsch, problematisch wird es, wenn die Beleihungsgrenze bereits ausgeschöpft ist. In einem solchen Fall wird eine Nachfinanzierung komplizierter und definitiv teuer.

 Wie funktioniert eine Nachfinanzierung?

Wer den Hausbau oder ein anderes Projekt nachfinanzieren muss oder will, hat in der Regel zwei Möglichkeiten: Entweder er wendet sich an die Bank, welche die Erstfinanzierung stellt, oder er sucht sich ein anderes Kreditinstitut.

Eine Nachfinanzierung über eine zweite Bank ist allerdings nicht immer möglich bzw. oft nur zu deutlich schlechteren Konditionen. Denn stehen beispielsweise im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung mehrere Gläubiger im Grundbuch, wird der Erlös bei Zwangsversteigerung aufgrund eines totalen Zahlungsausfalls nach der Reihenfolge im Grundbuch verteilt. Die erste Bank wird als erster Gläubiger erstrangig behandelt. Die zweite Bank steht an zweiter Stelle, wird dementsprechend nachrangig behandelt und hat dadurch ein höheres Ausfallrisiko. Dieses deutlich höhere Risiko lässt sich eine Bank, wenn sie den Kredit gewährt, durch hohe Zinsen bezahlen.

Auch erstfinanzierende Banken lehnen eine Nachfinanzierung unter Umständen ab. Etwa, wenn der erste Kredit sehr hoch ist oder es sich bereits um eine Vollfinanzierung handelt.

 Welche Unterlagen brauche ich für eine Nachfinanzierung?

Für eine Immobilien-Nachfinanzierung ist eine detaillierte Aufstellung über die noch auszuführenden Bauarbeiten sowie die Bestätigung eines Experten (z. Bsp. Architekt), dass die beantragte Summe für diese Arbeiten ausreicht. Darüber hinaus müssen Bauherren aktuelle Einkommensnachweise vorlegen und den ausgefüllten Finanzierungsantrag einreichen. Kreditinstitute brauchen für die Bearbeitung eines entsprechenden Antrags meistens einige Zeit und es kann schlimmstenfalls passieren, dass die Nachfinanzierung zu spät genehmigt wird. Daher ist es wichtig, den Nachfinanzierungskredit zügig zu beantragen – am besten sobald klar wird, dass das vorhandene Kapital nicht ausreicht. Denn: Wer Handwerkerrechnungen usw. nicht rechtzeitig bezahlen kann, riskiert zusätzliche Kosten durch Mahngebühren und im schlimmsten Fall einen Baustopp.

 Hohe Kosten

Eine Nachfinanzierung ist im Allgemeinen ein teures Unterfangen. Weil die Kreditsumme in der Regel deutlich geringer ist als bei der Erstfinanzierung, berechnen hierbei nicht wenige Banken einen sogenannten Kleindarlehensaufschlag. Dies liegt an dem hohen Verwaltungsaufwand für die Bank, der nicht geringer ist als bei einer Erstfinanzierung und damit viel höheren Kreditsumme.

Außerdem überschreiten viele Bauherren mit einer Nachfinanzierung die Beleihungsgrenze ihrer Immobilie. Der sogenannte Beleihungswert ist der Betrag, den Kreditgeber bei einer potenziellen Versteigerung wahrscheinlich für die Immobilie bekommen und entspricht meist 70 % - 90 % des Kaufpreises der Immobilie. Wird dieser Wert durch eine Nachfinanzierung überschritten, setzen Banken dafür einen höheren Zinssatz an oder lehnen die Nachfinanzierung ab.

Auch für die Kostenschätzung muss der Kreditnehmer aufkommen, ebenso wie für anfallende Notarkosten für den erneuten Grundbucheintrag. Der letzte Posten entfällt jedoch, wenn Erstfinanzierung und Nachfinanzierung bei derselben Bank abgeschlossen werden.

Der zusätzliche Kredit muss natürlich zusätzlich zur Erstfinanzierung bedient werden. Die monatliche Belastung für den Kreditnehmer steigt also. Durch die für eine Nachfinanzierung hohen Zinsen können dabei schon relativ kleine Kreditsummen eine Nachfinanzierung sehr teuer machen. Ob in diesem Zusammenhang eine Tilgungsaussetzung möglich ist, der Kreditnehmer also zunächst nur die Zinsen abzahlt, hängt von dem jeweiligen Kreditgeber ab. Häufig kann die Tilgung für einige Monate oder sogar ein Jahr ausgesetzt werden.

 Nachfinanzierung vermeiden

Um Nachfinanzierungen und die damit verbundenen Mehrkosten zu vermeiden, sollte man diese Punkte beachten:

Deatillierte Finanzplanung: Eine lange Planungs- und Vorbereitungsphase sowie ein genauer Budgetplan sind das A und O bei der Finanzierung großer Projekte. Ein Puffer von etwa 2 bis 5 Prozent der Bausumme sollte dabei ebenfalls einberechnet werden.

Reserveoption: Eine sogenannte Reserveoption ermöglicht es dem Bauherren, bei Bedarf eine vorher festgelegte Summe zusätzlich zu finanzieren.

Disziplin: Bauherren sollten bei teuren, ungeplanten Extras stets die Darlehenssumme im Blick behalten.

Geduld: Werden weniger dringliche Teile des Projekts aufgeschoben, lässt sich dadurch oft eine kostspielige Nachfinanzierung umgehen. Hausbesitzer könnten stattdessen z. Bsp. auf einen Ratenkredit wie den sogenannten Wohnkredit zurückgreifen. Im Rahmen dieses zweckgebundenen Kredits, der für Reparaturen und Instandsetzungen an der eigenen Immobilie gedacht ist, wird auf einen Eintrag ins Grundbuch verzichtet.

Privates Darlehen: Vielleicht können Familie oder Freunde das finanzielle Defizit durch ein privates Darlehen ausgleichen und so dabei helfen, die hohen Zinsen einer Nachfinanzierung zu umgehen.

 Tipps für die Nachfinanzierung

Wenn eine Nachfinanzierung zwingend notwendig ist, sollten Kreditnehmer diese Tipps beachten:

Besitzt eine Bank bereits die Grundschuld an einer Immobilie, schätzt sie das finanzielle Risiko eventuell geringer ein. Daher ergibt es Sinn, zunächst bei der erstfinanzierenden Bank anzufragen.

Viele Bauunternehmen bieten ebenfalls Nachfinanzierungsmodelle für Bauprojekte an. Hier sollte vor Vertragsabschluss das Zinsniveau mit dem gängiger Bankangebote verglichen werden.

Bei freien Vermittlern von Nachfinanzierungen gilt Vorsicht, um nicht auf ein betrügerisches schwarzes Schaf hereinzufallen.

 Wenn die Bank ablehnt

Wenn der Beleihungsauslauf für die finanzierende Bank zu hoch wird, kann es sein, dass die bisherige Bank einen Nachfinanzierungsantrag ablehnt. Dann müssen Kreditnehmer versuchen, eine weitere Bank hinzuziehen, die einen Kredit ganz ohne Grundbucheintrag vergibt, was nur in sehr seltenen Fällen passiert, oder ein sogenanntes Nachrangdarlehen gewährt. Die Alternative ist ein länger laufender Ratenkredit.

Wenn eine Bank sich dazu bereit erklärt, das Altdarlehen plus die Nachfinanzierung zu übernehmen, wäre auch eine Kündigung denkbar. In einem solchen Fall muss der Kreditnehmer jedoch mit einer Vorfälligkeitsentschädigung auf die Restschuld rechnen, wenn der Darlehensvertrag nicht bereits seit mindestens zehn Jahren besteht.

Oft sind die Fälle so kompliziert, dass man nicht um eine Beratung bei einem Finanzexperten herumkommt, der unter Umständen über sehr gute Kontakte zu einem Kreditinstitut helfen kann.

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