Forwarddarlehen

Das wichtigste Vorab:

Ein Forwarddarlehen kann ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt werden.

Mit dem Forwarddarlehen haben Kreditnehmer die Chance, sich aktuell günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Und das in einem Zeitraum, in dem die Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung ist. Das ist dann sinnvoll, wenn die Zinsen noch niedrig sind und vermutlich steigen werden.

Das Forwarddarlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, das Besondere ist jedoch, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann.

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 Was ist ein Forwarddarlehen?

Wie du unschwer erkennen kannst, ist ein Forwarddarlehen ein Anglizismus und bezeichnet einen Kredit, der mit einem Forward (ein nicht börsengehandeltes, unbedingtes Termingeschäft) kombiniert ist. Das Forwarddarlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung, die einer Immobilienfinanzierung folgt. Bei denen ist das so, dass du eine Zeitspanne ausmachst, in der die Zinskonditionen garantiert gleich bleiben.

Das nennt man die Zinsbindungsfrist. Die Besonderheit bei einem Forwarddarlehen ist, dass du schon vor dem Ende der Zinsbindungsfrist neue Konditionen mit deiner Bank machen kannst. Teilweise schon 60 Monate vorher. Im Regelfall reicht es aber, wenn du drei Jahre vor dem Ende des Festzinses einen neuen Vertrag abschließt.

Wie bei jeder Anschlussfinanzierung steht es dir offen, ob du dich bei deiner aktuellen Bank umsiehst oder lieber das Geldinstitut wechselst. Oft entstehen bei einer Umschuldung auf eine andere Bank Kosten, allerdings sind die so gering, dass sie dich nicht davon abhalten sollten zu wechseln, wenn du ein gutes Angebot bekommst.

Bei einem Forwarddarlehen ist es sehr wichtig, die zukünftige Zinsentwicklung einschätzen zu können. Das wird natürlich schwerer, je länger der Vertrag in der Zukunft liegt.

Ein Forwarddarlehen ist teurer als eine normale Anschlussfinanzierung, da ein sogenannter Forward-Aufschlag hinzukommt. Den kassiert die Bank für die frühe Kreditzusage. Das heißt, wenn du einen Baukredit bekommst, mit den gleichen Konditionen und der in 6 und nicht 36 Monaten ausgezahlt wird, dann bezahlst du weniger Zinsen. 

 Wann sollte man ein Forwarddarlehen abschließen?

Zusammengefasst ist ein Forwarddarlehen eine Art Zinswette auf steigende Zinsen. Weil du dich ja quasi entscheidest, dass du die aktuellen Zinsen in 3 bis 5 Jahren zahlen willst. Das lohnt sich natürlich nur, wenn die Zinsen in 3 bis 5 Jahren höher sind. Wenn sie dann niedriger sind, wäre das ein ziemlicher Griff ins Klo.

Fazit ist also: nur ein Forwarddarlehen abschließen, wenn du dir sicher bist, dass die Zinsen steigen. 

 Für wen eignet sich ein Forwarddarlehen am ehesten?

Wie fast alle großen Entscheidungen, hängt es von deiner Lebenssituation, ob ich dir zu einem Forwarddarlehen raten würde oder eben nicht. Dann spielen Zinserwartungen natürlich auch eine Rolle. Wer zudem Interesse an finanziellen Themen hat, dem ist es ebenfalls mehr zu empfehlen.

Eine solche Anschlussfinanzierung eignet sich besonders, wenn dein Umfeld und deine Situation stabil sind und es auch bleiben. Denn dann kannst du dir günstige Zinsen langfristig sichern. In der Hinsicht ist so ein Darlehen quasi eine Absicherung gegen steigenden Zinsen. Gerade, wenn du vielleicht nicht so viel Eigenkapital mit in den Finanzierungsplan bringst, kann das mitunter sehr wichtig sein.

 Anders sieht es aus, wenn bei dir Veränderungen anstehen, egal ob bei der Nutzung der Immobilie oder im Arbeitsverhältnis. Du solltest dann lieber flexibel bleiben. 

 Vorteile und Nachteile

 Was kostet ein Forwarddarlehen: der Forward-Aufschlag aktuell

Das ist natürlich sehr unterschiedlich und hängt von deinem persönlichen Angebot ab. Aber es gibt Kosten, die immer anfallen werden. Und zwar der Forward-Aufschlag.

Dieser Zinsaufschlag hängt von der Prognose der Zinsentwicklung ab. Bei manchen Banken wird dir Zinsaufschlag monatlich berechnet, bei anderen Anbietern ist es eine Pauschale.

Entscheidest du dich für die erste Variante, dann könnte das in etwa so aussehen:

 Wie wird dein Beitrag errechnet?

Es gibt sogenannte Forward-Rechner. Die berechnen dann zum Beispiel (wenn wir uns an der Tabelle oben orientieren) im ersten Jahr keine Zinsen und dann bedienen sie sich an den oben genannten Zinsaufschlägen, je nachdem wie viele Monate bei dir bis zum Darlehen liegen. 

Stark vereinfacht könnte die Formel heißen: Aufschlag x Vorlaufzeit + aktueller Zinssatz = Zinssatz für das Forwarddarlehen.

Dass die ersten 12 Monate zinsfrei sind, ist relativ häufig.  

 Wann sollte ich mir ein Angebot einholen?

Du solltest dir erste Angebote einholen, wenn deine aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten endet. Dann solltest du deinen Anbieter kontaktieren und ihm deine gewünschte Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist mitteilen. 

 Wie finde ich das beste Angebot?

Mittlerweile bieten die meisten Banken und Sparkassen Forwarddarlehen an, aber um einen umfassenden Überblick zu bekommen, solltest du Kreditvermittler nutzen, um das beste Angebot zu finden. So bekommst du die Zinsen von hunderten Anbietern berechnet und kannst besser vergleichen. Durch diesen Konkurrenzkampf werden die Banken unter Druck gesetzt und sie machen ein wettbewerbsfähiges Angebot.

So kannst du zum Beispiel, solltest du via Kreditvermittler ein attraktives Angebot bekommen haben, deine Bank fragen, ob sie dir das gleiche Angebot machen würde. Denn manchmal tun sie das auch. Sie wollen dich ja eigentlich ungern als Kunden verlieren.

Sollte die Bank das Kreditangebot matchen, dann bleibe bei deiner Bank. Auch wenn sie dem Angebot sehr, sehr nahe kommt, könntest du dir überlegen bei ihr zu bleiben. Denn: Wenn du eine Umschuldung möchtest, dann entstehen dadurch Kosten. Diese Grundbuch- und Notarkosten können von 0,1 bis 0,2 % der Darlehenssumme ausmachen. 

Also kannst du dir merken: Wenn der Einsatz deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte über dem Angebot der Konkurrenz liegt, dann solltest du wechseln. 

 Echte und unechte Forwarddarlehen: So erkennst du den Unterschied.

Ein „unechtes“ Forwarddarlehen wäre, wenn deine Bank eine vorzeitige Prolongation anbietet. Eine Prolongation ist eine Anschlussverlängerung bei demselben Anbieter. Das heißt, sie beenden deine aktuelle Zinsbindung vorzeitig. Dann läuft das neue Angebot sofort an. Das heißt aber auch, dass die verbleibende Zinsfestschreibungszeit von deiner ersten Finanzierung flöten geht. 

Vielleicht hilft hier ein Beispiel:

Eleonora Exempel möchte im Juli 2022 ein Forwarddarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 3.

Bei einem echten Forwarddarlehen würde das Ganze so ablaufen:

Juli ’22: Eleonora schließt den Darlehensvertrag ab

Juli ’22-’25 : Forward-Phase

Juli ’25: Auszahlung der Darlehenssumme, Start der Zinsbindung

Juli ’35: Ende der Zinsbindung

Bei einem unechten Forwarddarlehen verliefe das Ganze dann folgendermaßen:

 Juli ’22: Eleonora schließt den Darlehensvertrag ab, Start der Zinsbindung

Juli ’22-’25 : Forward-Phase

Juli ’25: Auszahlung der Darlehenssumme

Juli ’32: Ende der Zinsbindung

Manchmal wirken diese „unechten“ Angebote im ersten Augenblick günstiger. Aber um diese Beispiel-Darlehen wirklich vergleichen zu können, müsstest du die Zinsbindung von dem echten Forwarddarlehen so verkürzen, dass sie auch im Juli ’32 endet.

Denn ein unechtes Forwarddarlehen, bestehend aus 10 Jahren Zinsbindung und 3 Jahren Forward-Phase, entspricht einem echten Darlehen von nur 7 Jahren. 

 Wann kann man ein Forwarddarlehen kündigen?

Der Vertrag über ein Forwarddarlehen ist für beide Parteien (dich und die Bank) verbindlich. Das kann nicht selten zu Problemen führen, denn durch die lange Forward-Phase kann sich viel ändern. Sowohl Zinsen als auch deine Lebenssituation können sich drastisch ändern. Trotzdem gibt es kaum Möglichkeiten, diesen Vertrag vorzeitig auszulösen oder gar zu kündigen. Wenn du das Darlehen dann nicht annimmst, entsteht dir eine Nichtannahmeentschädigung. Die ist auch meistens so hoch, dass es sich nicht mehr lohnen würde zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln.

Wie Banken die Nichtabnahmesumme berechnen, ist für einen Laien kaum nachzuvollziehen, daher kannst du die Berechnung von einem Experten überprüfen lassen.

 Ansonsten besteht auch die Möglichkeit zu kündigen, wenn im Vertragswerk Fehler sind. Beste Anlaufstelle ist hier die Widerrufsbelehrung. Die Bank ist verpflichtet, beim Widerruf eine stark vorgegebene Form zu beachten. Denn, wie bei fast allem, hast du nach Abschluss des Kredites 14 Tage Widerrufsrecht. Wenn aber Fehler in der Vertragsklausel sind, dann ist die 14-Tage-Frist nicht mehr gültig und du kannst den Vertrag noch Jahre später widerrufen.

 Laut § 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB kann eine Baufinanzierung außerdem nach einer Laufzeit von 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden, auch wenn die Zinsbindung für einen längeren Zeitraum vereinbart war. Hier gibt es eine Besonderheit:

Wenn du bei deinem vorherigen Anbieter die Anschlussfinanzierung abschließt, dann gilt die Forward-Phase mit. Sprich, ab Unterzeichnung des Vertrags bist du 10 Jahre gebunden.

Wenn du bei einem neuen Anbieter ein Darlehen abschließen willst, dann fangen die 10 Jahre erst bei der Auszahlung an. Das heißt, du bist ab Unterzeichnung des Vertrags 13 Jahre gebunden. 

 Fazit zum Forwarddarlehen

Ein Forwarddarlehen ist mit Vorsicht zu genießen, denn es kann sein, dass du dir bei einer steigenden Zinstendenz, einen enormen Vorteil sicherst. Nur leider, das Gegenteil kann halt auch der Fall sein und zahlst mehr, als du mit einer normalen Anschlussfinanzierung gezahlt hättest.

Positiv ist natürlich, dass du in beiden Fällen sehr gut planen kannst, denn du weißt die monatliche Belastung, die in den nächsten Jahren auf die zukommen wird.

In allen Fällen kommt so ein Darlehen nur infrage, wenn du einen sicheren Job hast, sonst tust du dir eventuell keinen Gefallen. Trotzdem ist eine langfristige und sorgfältige Marktbeobachtung sehr wichtig. 

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