Annuitätendarlehen – Planbarkeit durch Kontinuität

Das eigene Haus ist der Traum vieler Menschen, meist aber nur durch eine Finanzierung zu realisieren. Das Annuitätendarlehen ist dabei eine der am häufigsten gewählten Darlehensarten.

Veröffentlicht am: 07.06.2021

Annuitätendarlehen

Denn die feste monatliche Rate gibt Kreditnehmern die Gewissheit, dass ihr Darlehen am Ende der Laufzeit getilgt ist. Zu Beginn der Laufzeit ist der Tilgungsanteil der Monatsrate geringer und der Zinsanteil höher. Später gilt das Gegenteil.

 Was ist ein Annuitätendarlehen?

Kurz gesagt ist ein Annuitätendarlehen ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten. D. h. bei dieser Form von Darlehen verändern sich die monatlichen Kreditraten nicht. Die sogenannten Annuitäten setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen, deren Verhältnis sich mit fortlaufender Darlehenslaufzeit verschiebt. Die Zinsen werden beim Annuitätendarlehen stets nur auf die Restschuld berechnet, die mit jeder Tilgungsrate sinkt. Daher nimmt im Laufe der Zeit der Zinsanteil an den Raten stetig ab, während der Rückzahlungsanteil um den Betrag der ersparten Zinsen ansteigt.

Kleiner Exkurs Investitionsrechnung: Auch in der Investitionsrechnung taucht der Begriff der Annuität auf. Hierbei ergänzt die Annuitätenmethode die häufiger eingesetzte Kapitalwertmethode und dient zum Vergleich von einer Investitionsmöglichkeit mit anderen bei gleicher Laufzeit.

 Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Der Darlehensnehmer bezahlt beim Annuitätendarlehen eine über die Laufzeit gleichbleibende monatliche Rate, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Rückzahlungsanteil niedrig. Dieses Verhältnis kehrt sich mit fortlaufender Rückzahlung um. Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart, üblicherweise fünf bis 15 Jahre – bei Immobilienfinanzierungen sind allerdings auch kürzere oder längere Festschreibungszeiten möglich.

Sofern Darlehensnehmer die Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsbindungsfrist tilgen, muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Den anfänglichen Satz können Kreditnehmer selbst bestimmen, wobei aber viele Banken eine Mindestrückzahlung von ein bis zwei Prozent erwarten. In Niedrigzinsphasen macht eine höhere Rückführung Sinn, da sich sonst die Laufzeit des Darlehens deutlich verlängert.

Mithilfe eines Zins- und Tilgungsplans können Darlehensnehmer den Verlauf ihrer Baufinanzierung berechnen. Ein Annuitätenrechner ermöglicht eine genaue Vorhersage über die Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil.

 Die Berechnung der Annuität

Bei Annuitätendarlehen rechnen die Kreditinstitute intern jährlich ab. Die berechnete Gesamtrate für das Jahr wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt.

Beispiel: Familie Müller nimmt ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Annuität in Höhe von 300.000 € auf. Der Zinssatz beträgt 1 Prozent und der anfängliche Tilgungssatz beträgt 2 Prozent. Die Zinsen sind für 10 Jahre festgeschrieben. Die jährliche Annuität liegt bei 9.000 €. Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von 750 Euro. Die folgende Tabelle macht deutlich, wie sich der Anteil von Tilgung und Zinsen an der Annuität mit fortschreitender Laufzeit (jede Zeile ergibt 1 Jahr) entwickelt:

Zinsanteil in €

Tilgungsanteil in €

Restschuld zum Ende des Jahres in €

Zinsanteil in €

3.000

Tilgungsanteil in €

6.000

Restschuld zum Ende des Jahres in €

294.000,00

Zinsanteil in €

2.940

Tilgungsanteil in €

6.060

Restschuld zum Ende des Jahres in €

287.940,00

Zinsanteil in €

2.879,40

Tilgungsanteil in €

6.120,60

Restschuld zum Ende des Jahres in €

281.819,40

Zinsanteil in €

2.818,19

Tilgungsanteil in €

6.181,81

Restschuld zum Ende des Jahres in €

275.637,59

Zinsanteil in €

2.756,38

Tilgungsanteil in €

6.243,62

Restschuld zum Ende des Jahres in €

269.393,97

Zinsanteil in €

2.693,94

Tilgungsanteil in €

6.306,06

Restschuld zum Ende des Jahres in €

263.087,91

Zinsanteil in €

2.630,88

Tilgungsanteil in €

6.369,12

Restschuld zum Ende des Jahres in €

256.718,79

Zinsanteil in €

2.567,19

Tilgungsanteil in €

6.432,81

Restschuld zum Ende des Jahres in €

250.285,98

Zinsanteil in €

2.502,86

Tilgungsanteil in €

6.497,14

Restschuld zum Ende des Jahres in €

243.788,84

Zinsanteil in €

2.437,89

Tilgungsanteil in €

6.562,11

Restschuld zum Ende des Jahres in €

237.226,73

 Vor- und Nachteile von Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen verschafft Planungssicherheit, da die Raten sich über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung nicht verändern. Wenn kein Volltilgerdarlehen gewählt wurde, bleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Restschuld offen, deren Höhe bereits mit Abschluss des Darlehensvertrags feststeht. So haben Verbraucher die Möglichkeit, sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern und beispielsweise durch ein Forward Darlehen von günstigen Zinsen profitieren. Allerdings kann sich die Planungssicherheit jedoch auch als Nachteil erweisen. Nämlich, wenn Immobilienkäufer ihre Darlehensverträge während der Laufzeit anpassen möchten. Außerdem besteht immer das Risiko, dass die Zinssätze steigen und dass somit die Zinsen der Anschlussfinanzierung höher ausfallen als die der ursprünglichen Finanzierung.

 Die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile

Nachteile

Vorteile

Planungssicherheit:

Die Sollzinsbindung liegt für klassische Annuitätendarlehen in der Regel zwischen fünf und 15 Jahren – in manchen Fällen ist sogar eine Zinsbindung von bis zu 30 Jahren möglich. Bei einem Volltilgerdarlehen wird der Tilgungssatz so gewählt, dass der Darlehensbetrag während der Zinsbindungszeit vollständig zurückgezahlt wird – der Gipfel der Planungssicherheit.

Nachteile

Wenig Flexibilität:

Änderungen des Vertrages sind während der Zinsbindungsfrist in der Regel nicht möglich. Daher sollten Sondertilgungen vorab vertraglich vereinbart werden, da ansonsten eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wenn Darlehensnehmer außerplanmäßige Rückzahlungen tätigen. Ein Sonderkündigungsrecht haben Darlehensnehmer nach zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Frist können sie das Darlehen mit einer sechsmonatigen Frist zur Rückzahlung kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Vorteile

Restschuld bereits bei Vertragsabschluss bekannt:

Auch wenn nach der ersten Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld vorhanden ist, können Darlehensnehmer hervorragend kalkulieren. Die Restschuld lässt sich mithilfe eines Zins- und Tilgungsplan bereits bei Vertragsabschluss genau kalkulieren. So ist auch eine Anschlussfinanzierung frühzeitig planbar.

Nachteile

Zinsänderung:

Für eine in vielen Fällen nötige Anschlussfinanzierung besteht nach Ablauf der Zinsbindungsdauer das Risiko, dass die Zinsen gestiegen sind und der Rest des Darlehens deutlich teurer wird als der bereits abbezahlte Teil. Mit einem Volltilger-Darlehen oder einem Forward-Darlehen kann dieses Risiko vermindert werden.

Vorteile

Verringerung der Restschuld:

Tilgungszahlungen werden sofort verrechnet. So sorgt jede Ratenzahlung für eine Reduzierung der Schuldsumme, was zur kontinuierlichen Verringerung der Zinsbelastung führt.

Nachteile

Vorteile und Nachteile von Annuitätendarlehen

 Für wen macht ein Annuitätendarlehen Sinn?

Ein klassisches Annuitätendarlehen ist insbesondere für Menschen geeignet, die die zu finanzierende Immobilie selbst bewohnen und das Zinsrisiko minimieren möchten.

Besonders sinnvoll ist die Baufinanzierung in Kombination mit einer KfW-Förderung. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau stellt die Bundesregierung zinsgünstige Kredite zur Verfügung, mit denen besonders der Neubau von energieeffizienten Immobilien oder energetische Sanierungen gefördert werden. Besonders praktisch ist dabei außerdem, dass die KfW die Finanzierung über die finanzierende Bank zur Verfügung stellt. Dadurch wird die Kombination beider Darlehensformen sehr unkompliziert gestaltet.

 Optionen bei Annuitätendarlehen

Vor Vertragsabschluss sollten potenzielle Darlehensnehmer mit ihrem Kreditinstitut folgende Möglichkeiten erörtern und, wenn möglich und sinnvoll im Vertrag festhalten lassen:

Sondertilgungen

Um auch bei einem Annuitätendarlehen eine gewisse Flexibilität zu behalten, können Darlehensnehmer beispielsweise Sonderrückzahlungen bis zu 10 Prozent jährlich kostenlos vereinbaren. Dadurch sichern sie sich die Möglichkeit, jedes Jahr einen gewissen Anteil der Darlehenssumme als Sondertilgung zurückzuzahlen. So verringern Kreditnehmer ihre Restschuld, sind schneller schuldenfrei und kommen insgesamt günstiger davon.

Vorfälligkeitsschutz

Müssen Darlehensnehmer die finanzierte Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufen und das Darlehen ablösen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dem Vorfälligkeitsschutz, den es bei einigen Anbietern gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags gibt, können sich Darlehensnehmer gegen dieses Risiko schützen. So können Darlehensnehmer das Darlehen in bestimmten Härtefällen wie Erwerbsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit ohne Entschädigung zurückzahlen.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Viele Banken sind dazu bereit, Bereitstellungszinsen erst sechs oder zwölf Monate nach Darlehenszusage zu berechnen, vereinzelt warten sie mit der Berechnung sogar bis zu 24 Monate. Dieser Aspekt ist insbesondere dann interessant, wenn das Darlehen dem Baufortschritt entsprechend ausgezahlt wird. Wenn sich der Bau verzögert, können die Bereitstellungszinsen unter Umständen zu einer deutlichen Erhöhung der Baunebenkosten führen. Wer dieses Risiko minimieren möchte, sucht nach einem möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum.

KfW-Darlehen

Mit einem KfW-Darlehen lassen sich Bau- oder Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen oft sehr zinsgünstig finanzieren. Viele Banken bieten Kombinationsmöglichkeiten mit klassischen Finanzierungsformen und staatlicher Förderung durch die KfW an.

 Annuitätenrechner zur Planung nutzen

Im Internet gibt es diverse kostenlose Annuitätenrechner, gelegentlich auch Tilgungsrechner genannt, die potenziellen Darlehensnehmern einen kompletten Tilgungsplan erstellen. So können sie bereits vorab genau sehen, wie sich der Zins- und Tilgungsanteil der Annuität entwickeln und wie hoch die Restschuld am Ende des Zinsbindungszeitraums ausfallen wird. Um einen ausführlichen Tilgungsplan zu erstellen, werden nur wenige Angaben benötigt. Mit einem Annuitätenrechner kalkulieren Kreditnehmer ihre Immobilienfinanzierung schnell individuell und persönlich.

 Für die Zukunft planen

Auch wenn das Ende der Zinsbindungsfrist in der Zukunft liegt, können bzw. sollten Kreditnehmer bereits für ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden – vor allem, wenn kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinssätzen zu rechnen ist. Viele Banken bieten schon heute Baufinanzierungen zu aktuellen Konditionen an, selbst wenn das Darlehen erst in drei, sechs oder 12 Monaten abgerufen wird. Wenn die Zinsbindung erst in mehr als zwölf Monaten abläuft, kann man sich mit einem sogenannten Forward-Darlehen ebenfalls bereits heute die Zinsen für den Anschlusskredit sichern.

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Veröffentlicht am: 07.06.2021