Anschlussfinanzierung

Das Wichtigste vorab:

Wenn der Festzins deines Baukredits ausläuft, brauchst du eine Anschlussfinanzierung

Du kannst bei deiner Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln

 Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann brauche ich sie?

Eine Anschlussfinanzierung greift, wenn du einen Baukredit aufgenommen hast und du am Ende der Zinsbindung noch nicht mit dem Abbezahlen fertig bist.

Als Zinsbindung bezeichnet man den Zeitraum, wo die Bank die Zinsen nicht anpassen kann. Das sind oft 5, 10 oder 15 Jahre, allerdings sind in manchen Fällen auch 20, 25 oder auch 30 Jahre möglich. Wenn deine Zinsbindung abläuft, schickt dir die Bank von selber ein Angebot, das du dann unterschreiben kannst, oder eben nicht.

Die Zinsbindung ist meist nicht so lange, wie die Laufzeit des Kredits selber. Die Länge des Baukredits wird, wenn es ein Annuitätendarlehen ist (also einen festen Zinssatz hat), anhand deines Tilgunsgsatz und dem Zinssatz errechnet.

Allerdings ist hier, wie so oft im Leben, viel ungewiss.

Wenn du dir also zum Beispiel ausgerechnet hast, dass du 35 Jahre brauchst, um deinen Kredit abzuzahlen, müsstest du ja eigentlich ungefähr dreimal eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Es kann aber sein, dass es doch schneller geht. Zum Beispiel, wenn du erbst oder einfach etwas besser zu verdienen anfängst.  Dann kann es sein, dass du nur eine Anschlussfinanzierung brauchst, wenn du schon nach 20 Jahren deinen Kredit abgezahlt hast.

Selbst Bausparer können von einer Anschlussfinanzierung profitieren, denn sie können Bauspardarlehen auch kostenfrei tilgen und umschulden.

 Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Es gibt eigentlich nur zwei Möglichkeiten, entweder lässt du dein Darlehen bei der Bank, wo es schon ist (nennt sich dann Prolongation), oder halt nicht.

Bei einer Prolongation kommt die Bank von selber auf dich zu. Im Regelfall passiert das 4–6 Wochen vor Ablauf deiner Zinsbindung. Du solltest aber vordem du unterschreibst, schauen, ob das auch ein wettbewerbsfähiges Angebot ist.

Die andere Möglichkeit nennt man Umschuldung. Ob sich das lohnt, ist von den Angeboten abhängig.

Du solltest also in allen Fällen drei Schritte vornehmen:

Vorbereiten

Vergleichen

Prolongation oder eben Umschuldung

 Wie bereitest du die Anschubfinanzierung vor?

Erstmal musst du natürlich einen Überblick über deine Finanzen bekommen. Mache also einen Kassensturz:

Hast du Geld beiseite gelegt?

Was hat sich von den Ein- oder Ausnahmen her geändert? Neuer Job? Erbe?

Was wird sich verändern? Familien Zuwachs? Ist jemand ausgezogen?

Begutachte deine Immobilie:

Musst du modernisieren?

Willst du Änderungen vornehmen?

Wenn alles berechnet ist, kannst du schauen, ob du eine größere Summe auf einmal abbezahlen kannst und so Zinsen sparst oder ob du dir vielleicht doch noch mehr Geld leihen willst. Das kannst du einfach besprechen, wenn sich deine Bank bei dir meldet. Wenn sich ergeben hat, dass du deine Rate anpassen kannst, vielleicht weil du mehr oder weniger Geld zur Verfügung hast, dann sag das.

Zur weiteren Berechnung kannst du einen sogenannten Hypothekenrechner nutzen. Dann brauchst du noch einen Überblick über den Markt. Also, wer hat die besten Konditionen? Vermittler von Baufinanzierungen helfen dir, einen solchen Überblick zu bekommen.

Willst du den Darlehensvertrag kündigen, dann kannst du das immer mit einer Frist von einem Monat machen.

Wenn du vorhast, dein Haus zu verkaufen, dann solltest du keine lange Zinsbindungsfrist vereinbaren, also nur 5 Jahre oder so. So kannst du eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, wenn du es dann tatsächlich verkaufst.

Wenn du das nicht vorhast und glaubst das die Zinsen steigen werden hingegen, dann versuche eine möglichst lange Zinsbindung zu bekommen.

Allerdings hast du auch die Möglichkeit kostenlos aus einer langen Zinsbindung auszusteigen nach 10 Jahren. Das ist gesetzlich vorgegeben. Wenn also die Zinsen dann niedriger sind, kannst du ordentlich sparen, indem du den alten Vertrag verlässt und dann einen neuen abschließt. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate.

 In allen Fällen solltest du so planen, dass du spätestens bei der Rente schuldenfrei bist.

 Wie verhandle ich mit meiner Bank?

Oftmals wollen Banken dich natürlich als Kunden behalten. Schließlich haben sie kaum einen Mehraufwand, sie haben ja alle deine Daten schon. Außerdem kennen sie dein Zahlungsverhalten sehr gut und wissen, dass du zahlst. Letztlich hat sich deine Restschuld ja schon verringert, daher hat die Bank auch höhere Sicherheiten.

Dementsprechend bekommst du dann Angebote in verschiedenen Längen und dir wird die Frist mitgeteilt, in der du annehmen musst.

Wenn du zufrieden mit dem Angebot bist, dann reicht eine einfache Unterschrift. Aber du solltest nicht nur aus Bequemlichkeit unterschrieben. Prüfe auf jeden Fall, ob das Angebot auch wirklich gut ist.

Ein Gang zum Kreditvermittler lohnt sich immer. Der kann dann eine unverbindliche Zinsberechnung anstellen, welches du dann der Bank geben kannst, damit sich ihr Angebot vielleicht verbessert.

Wenn die sich trotzdem querzustellen, dann ist eine Umschuldung die beste Option.

 Umschuldung einer Baufinanzierung

Wenn du dir mit deiner Bank nicht einig wirst, dann gehst du zu einer anderen Bank. Das nennt man dann Umschuldung. Da wirst du dann alle Unterlagen zum Objekt und deiner finanziellen Situation einreichen müssen.

Dann wird alles geprüft und wenn alles rechtens ist, bekommst du die Darlehenszusage binnen weniger Tage.

Dann nimmt deine neue Bank Kontakt mit der alten auf und informiert sie, dass dein alter Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Das heißt, dass deine neue Bank den offenen Betrag an die Alte überweist und du dann bei ihr deinen Kredit hast. Voilà.

Eine Umschuldung bringt Kosten mit sich, nämlich die Grundschuldabtretung. Das sind Kosten, die entstehen, wenn die neue Bank ins Grundbuch kommt. Allerdings halten die sich im Rahmen, denn sie betragen nur 0,1 - 0,2 % des Grundschuldbetrags. Selbst bei 200.000 € wären das gerade mal 400 €. Wechselgebühren im klassischen Sinne entstehen dir keine.

 Wann ist der beste Zeit­punkt für die An­schluss­fi­nan­zie­rung?

Oftmals ist es klüger, wenn man nicht wartet, bis die Bank sich meldet. Das ist immer dann wichtig, wenn die Zinstendenz eher steigend ist, wie jetzt.

Wenn du ein Jahr früher anfängst, kannst du relativ gut den Übergang abstimmen. Wenn du länger als ein Jahr vorher eine neue Bank raussuchst, kann es nämlich sein, dass du Bereitstellungszinsen zahlen musst.

Was du genau machen musst, ist bei Vermittlern die Zinssätze in Erfahrung bringen,  und dann kannst du dir von Banken Angebote machen lassen.

Wenn du dich noch früher um deine Anschlussfinanzierung kümmern willst, dann müsstet du ein Forward-Darlehen abschließen. Das ist bis zu 5 Jahre vorher möglich. Da sicherst du dir dann eine Anschlussfinanzierung zum aktuellen Zinssatz. Allerdings kostet dich dieser Vorlauf. Das nennt sich dann ein Forward-Aufschlag.

Solltest du dich doch dagegen entscheiden, dann zahlst du eine Nichtabnahmegebühr. Außerdem solltest du darauf achten, dass zu sicher weißt, wie viel Geld du in der Zukunft zur Verfügung haben wirst. Sachen wie Jobverlust oder Trennung vom Partner können sich hier als Problem erweisen. Warte also vielleicht bis 36 oder 24 Monat vorher, wenn du diese Variante wählst.

 Die Lage einer Anschlussfinanzierung aktuell

Aktuell sieht es so aus, dass wenn deine Finanzierung jünger als 10 Jahre ist, deine Zinsen bei der Anschlussfinanzierung nicht besser werden, denn das Zinsniveau hat sich kaum geändert.

Wie es weiterhin aussieht, ist noch etwas unsicher. Kurzfristig gesehen, kann es in beide Richtungen gehen. Es ist aber eher mit einem Anstieg zu rechnen, denn seit August 2022 steigt die Tendenz.

Mittelfristig ist mit einem Anstieg um etwa 5 % zu rechnen. Du solltest dich also lieber früher als später um das Thema kümmern und mit deiner Bank in Verhandlung gehen.

Aktuell gibt es übrigens wenig Unterschied zwischen den Zinskonditionen einer Bindung für 10 und 15 Jahre, also wenn du einen längeren Zeitraum brauchst, dann schließe das ruhig so ab.

 Fazit zur Anschlussfinanzierung

Eine gute Anschlussfinanzierung ist unentbehrlich, allerdings ist es mit ein wenig Aufwand verbunden, eine zu finden. Mithilfe von Vermittlungsportalen im Internet ist die Suche aber heutzutage echt kein Hexenwerk mehr. Es ist nur ein bisschen Eigeneinsatz gefragt, aber ja auch nur alle 10 Jahre oder so. Also durchaus machbar :)

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